나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1511 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건 중 5층 501호~504호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 강화유리 등. 내벽: 내부 인테리어, 타일붙임, 치장석 붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공히 제1종근린생활시설에 해당함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

대상건물 [1~4]는 각 구분건물 사이에 설치된 경계벽 철거 등을 원인으로 기준시점 현재 1개의 점포로 사용되고 있는 것으로 추정되나, 구분 등기가 완료되었으며 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 그 복원이 용이한 것으로 판단되니 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 대상건물 전체는 전기설비의 사용이 중지된 상태임.

물건 비고

1.501호~504호의 외관은 구분건물 사이에 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있으나 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 일시적인 것으로 복원이 용이한 것으로 보임.
2.감정서상 대상건물 전체는 전기설비 사용이 중지된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1511 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층501호

* 건물명칭: (정보 없음)

* 토지면적: 29.14㎡ (8.82평)

* 건물면적: 155.25㎡ (47.00평)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 감정평가상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 578,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOO

* 사용승인일: 20160620

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕, 지하 3층/지상 11층)

* 총 세대수: 37세대 (집합건물 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정평가서상 전기 사용 중지 상태임.

2. 입지조건

* 위치: 대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있음. 특히 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 우수함.

* 도로: 주변 가로망상태 보통임.

* 토지이용계획: 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 을2 (전세권설정, 하나님의교회세계복음선교협회, 2018-08-27 접수)

* 총 채권액: 1,481,000,000원

* 현재 등기부상 권리 분석 결과

* 갑7: 소유권이전6번신탁등기말소 - 태민개발주식회사 - 접수일자: 2018-02-12 - 상태: 말소

* 갑8: 소유권이전 - 이점조외 1명 - 접수일자: 2018-02-12 - 상태: 말소 (매매)

* 을2: 전세권설정 - 하나님의교회세계복음선교협회 (25,000,000원) - 접수일자: 2018-08-27 - 상태: 말소 (말소기준권리)

- 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 상기 전세권은 말소기준권리이나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑9: 8번김옥숙지분전부이전 - 이점조 - 접수일자: 2020-06-30 - 상태: 말소

* 을4: 근저당권 - 중울산농업협동조합 (1,235,000,000원) - 접수일자: 2020-06-30 - 상태: 말소

* 을5: 근저당권 - 최종호 (221,000,000원) - 접수일자: 2020-12-14 - 상태: 말소

* 갑10: 임의경매 - 중울산농업협동조합 (1,004,634,413원) - 접수일자: 2025-10-20 - 상태: 말소 (울산지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1511))

* 모든 등기부상 권리(근저당, 전세권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-10

4. 상권분석

* 업종: 근린상가 (근린생활시설)

* 배후수요: 주변에 다수의 아파트 단지와 부산대학교 양산캠퍼스 등이 위치하여 안정적인 유동인구 및 배후수요 확보 가능성이 높음.

* 상권 특징: 역세권 상권으로, 대학가 및 주거 지역 상권이 복합적으로 형성되어 다양한 업종의 입점이 가능함.

* 경쟁 환경: 유사 업종 경쟁 분석 필요 (추가 조사 필요).

* 상권 활성화 가능성: 부산대 양산캠퍼스와 연계된 활성화 잠재력 보유.

5. 생활정보

* 교육시설: 부산대학교 양산캠퍼스 인근 위치.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용 용이.

* 교통편의: 대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임., 주변 가로망상태 보통임.

* 기타: 대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 구분건물 통합 사용: 501호~504호가 경계벽 없이 하나의 점포로 사용되고 있어, 원상복구 또는 내부 칸막이 설치 등 추가 공사 및 비용 발생 가능성 있음.

* 전기 설비 중지: 감정평가서상 건물 전체 전기 설비 사용이 중지된 상태로, 사용 재개를 위한 점검 및 보수 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 공부와의 차이 (원상복구): 구분건물 간 경계벽 철거 등으로 1개의 점포로 사용 중이나, 복원이 용이한 일시적인 상태로 판단됨. 하지만 원상복구 비용 및 기간은 별도 고려 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산대학교 양산캠퍼스와 인접한 역세권 상가로, 입지 조건은 우수함.

* 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 501호~504호가 내부 경계벽 없이 사용 중이고 전기 설비가 중지된 상태이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 상태를 정확히 확인하고 원상복구 비용 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 이러한 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산대학교 양산캠퍼스 및 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보 가능.

* 상권 활성화 잠재력: 대학가 상권의 특성상 신규 업종 도입 및 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정으로, 낙찰 후 명확한 권리 확보 가능.

* 낮은 인수 부담: 인수 보증금이 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 578,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 명도 및 원상복구 비용, 추가적인 권리 제약 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 유동적일 수 있습니다.

* 특히, 내부 원상복구 비용과 전기 설비 복구 비용 등을 면밀히 산정한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

10. 추가 조사 필요 사항

* 임차인 명도 가능성 및 협의 절차

* 내부 원상복구(칸막이 설치 등) 및 전기 설비 복구 비용 산출

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 건물 관리 상태 및 관리비 체납 여부 확인

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.