나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12668 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 574-1 천상청구그린타운 201동 17층1710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상고등학교"에서 남동측 인근에 위치하는 천상청구그린타운 제201동 제17층 제1710호임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상25층 중 제17층 제1710호로서, (사용승인일 : 2000.09.19.) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

본건은 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 사다리형의 토지로서, 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2014-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역 <하천법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12668 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 574-1 천상청구그린타운 201동 17층1710호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

토지 지분: 20.27㎡ (약 6.13평)

건물 면적: 59.82㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.82㎡ (약 18.09평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상고등학교"에서 남동측 인근에 위치한 천상청구그린타운 제201동 제17층 제1710호입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 인근 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 8m~10m의 소로2류에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

울산지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12668) 등기부채권 총액: 120,000,000원. 말소기준권리는 2025년 10월 15일 접수된 강제경매 (을구 9번) 입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

소유권 이전 기록: 표경남(2015.01.09), 김병준(2016.04.06), 이종엽(2021.04.21)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022년 02월 14일

전입일자(사업일자): 2025년 05월 15일

배당신고일자: 2025년 05월 15일

대항력: 있음

비고:

3.4. 인수되는 권리

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서참고사항에 따르면, 을구 순위 9번 주택임차권 등기(2025.05.15. 등기)는 보증금 전액에 관하여 배당받지 못할 경우 그 잔액이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 따라서 임차인 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 4월 14층 거래: 102,000,000원

2026년 6월 25층 거래: 122,000,000원

2026년 6월 3층 거래: 95,000,000원

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 천상청구그린타운 2단지

주소: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 574-1

사용승인일: 2000년 09월 19일

총 동수: 1개 동 (본건 201동)

총 세대수: 335세대

최고층: 25층

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 25층 중 제17층 제1710호입니다.

주요 설비로는 위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

5.2. 단지 내 편의시설

지상 주차대수: 5대, 지하 주차대수: 6대 (단지 총 주차대수: 150대)

전기차 충전기 (지하): 4대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 박 (보증금 120,000,000원)의 보증금 전액 미배당 시 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 존재합니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

6.2. 토지 이용계획상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 하천구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인 결과

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 하천구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 아파트로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 따른 총 매입 비용 변동성이 큰 물건입니다. 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 인수 금액으로 인해 실제 매입 비용이 감정가 및 최근 시세보다 높아질 수 있습니다. 주거 환경 및 교통은 보통 수준이며, 단지 규모도 적절합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 울주군 범서읍의 아파트 시장 진입 기회.

* 실거주 목적 시, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 문제 해결 및 인수 리스크 관리 필요.

* 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 최근 거래 시세는 95,000,000원에서 122,000,000원 수준입니다. 17층이라는 점을 고려할 때, 시장 가격은 110,000,000원 ~ 115,000,000원 정도로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 120,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실제 총 매입 비용은 입찰가와 인수되는 보증금의 합계가 될 수 있습니다.

만일 임차인에게 보증금이 전액 지급된다면, 입찰가는 시장 가격인 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 결정할 수 있습니다. 그러나 임차인에게 지급되지 않는 금액이 있다면, 총 매입 비용은 120,000,000원을 초과하거나 이에 준하게 될 가능성이 높습니다.

이를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 110,000,000원 ~ 115,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 명도 협상 결과 및 배당 상황을 면밀히 확인한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.