나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1498 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

ㅇ

교통상황

ㅇ

건물의 구조

ㅇ

이용상태

ㅇ

설비내역

ㅇ

토지의 형상 및 이용상태

ㅇ

인접 도로상태등

ㅇ

토지이용계획 및 제한상태

ㅇ

공부와의 차이

ㅇ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경1498 (1)호 부동산 강제경매 물건으로, 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층405호에 소재한 오피스텔입니다. 해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정평가액은 76,700,000원입니다. 토지 면적은 5.86㎡ (약 1.77평)이고, 건물 면적(전용면적)은 28.57㎡ (약 8.64평)입니다. 본 경매의 채권자는 김OO이며, 임차인 김주연과 동일인일 가능성이 높습니다.

1.1. 입지조건

소담팰리스는 울산광역시 중구 반구동에 위치하고 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 학성초등학교, 울산여자중학교, 반구초등학교 등 교육 시설과 근린 공원이 인접해 있어 교육 환경 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 주요 도로와의 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 정보로는 해당 물건지 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 17일에 접수된 '갑2'번 주식회사대신저축은행 외 12명의 지분가압류(금액 500,000,000원)입니다. 이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주목해야 할 권리는 임차인 김주연 씨의 주택임차권입니다. 김주연 씨는 보증금 85,000,000원, 전입일자 2021년 12월 1일, 확정일자 2021년 11월 2일에 해당 물건지에 거주하며 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부등본 요약에 따르면 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 경매 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, 채권자가 임차인 김주연 씨와 동일인으로 추정되는 점(을구 3번 주택임차권 등기일 2023-12-19, 권리금액 85,000,000원 / 갑6번 강제경매 등기일 2025-10-17, 권리자 김주연, 권리금액 85,000,000원)을 고려할 때, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다는 주의사항이 명시되어 있으므로, 입찰 전 철저한 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

'소담팰리스'는 2017년 1월 준공된 오피스텔로 총 54세대(건축물대장상 54호, 집합건물 등기부 요약상 54세대) 규모입니다. 최근 실거래가 및 시세 정보를 종합해보면 다음과 같습니다.

* 2023년 11월 (4층): 79,000,000원 (중개거래)

* 2026년 4월 (3층): 66,000,000원 (직거래)

최근 거래가 66,000,000원(2026년 4월)은 이전 거래가(2023년 11월) 79,000,000원에 비해 하락한 추세를 보입니다. 이는 시장 상황 변동 또는 해당 거래의 특정 조건에 따른 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 오피스텔은 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가능하며, 주변에 각종 편의시설, 상가, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 김주연 씨의 대항력 있는 임차권입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되었으나, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 85,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 입찰 전 임차인의 실제 보증금 변제 현황 및 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 또한, 최근 실거래가 하락세는 추가적인 시세 변동 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

울산 중구 반구동에 위치한 소담팰리스 오피스텔 경매 물건입니다. 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 중요한 고려 사항입니다. 임차인 김주연 씨가 채권자일 가능성이 높아 보증금 회수 및 인수 여부가 불확실할 수 있으므로, 낙찰 후 권리관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 최근 실거래가 하락 추세를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

만약 임차인의 보증금 85,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인에게 인수되지 않는다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 주거 및 투자 목적으로 활용 가능한 오피스텔이며, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되었고, 이를 기준으로 입찰가 산정 시, 최근 실거래가(66,000,000원)와 감정가(76,700,000원)를 고려할 때, 보수적으로 70,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 비용이 발생하지 않는다는 전제 하에, 시세보다 약간 낮은 가격으로 취득을 목표로 하는 방안입니다. 하지만 실제 낙찰가는 해당 물건의 정확한 권리관계 및 시장 상황에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.