나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12705 [1] 울산광역시 남구 신정동 1125-2 양지아파트 4층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정고등학교" 동측 인근에 위치하는 "양지아파트" 4층 507호로서, 주위는 아파트 및 주택, 근린생활시설, 병원 및 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콩크리트 슬래브지붕 5층 중 4층 507호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로, 동측으로 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(문수로지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(학성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(신정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12705 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1125-2 양지아파트 4층 507호

신주소: 울산광역시 남구 문수로 468-1 (신정동)

용도: 아파트

감정가: 374,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

토지지분: 43.00㎡ (약 12.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 76.50㎡ (약 23.12평)

건물지분: 76.5㎡ (약 23.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 중 4층 507호, 1980년 7월 9일 사용승인

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정고등학교" 동측 인근에 위치하며, "양지아파트" 4층 507호입니다. 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설, 병원 및 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 소로, 동측으로 세로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(문수로지구)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신정고등학교, 학성고등학교), 절대보호구역(신정고등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

* 교육시설: 신정고등학교, 학성고등학교, 월평초, 울산서여중, 학성중 등 우수한 학군이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 병원(울산중앙병원 인접), 농협하나로클럽, 롯데마트, 홈플러스 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 울산대공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-03-25

* 확정일자: 2020-01-15

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다.

3.2. 권리관계 분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 16일 접수된 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 264,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 등기부채권 총액: 414,000,000원

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 울산광역시 남구 신정동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 신정고등학교 등 다수의 학교와 병원, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 탄탄한 지역입니다. 또한, 울산대공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 교통의 요지로서 도시 접근성이 우수합니다. 최근 소규모재건축 사업이 추진되거나 가로주택정비사업으로 전환되며, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 상권입니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 울산 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의: 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 울산대공원이 가까워 여가 및 휴식 공간 확보에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1980년 준공된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 정비사업 진행: 현재 소규모재건축 또는 가로주택정비사업이 추진되고 있으며, 이는 장기적인 관점에서 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인(김 )은 대항력이 없으며 인수 보증금도 없어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 핵심 주거 지역에 위치한 아파트로, 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설 및 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 현재 진행 중인 재건축/가로주택정비사업은 향후 단지의 가치 상승을 기대하게 하는 긍정적인 요소입니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적은 물건입니다. 다소 노후된 건물 연식은 있으나, 입지적 강점과 개발 가능성을 고려할 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산 남구의 중심 생활권으로, 각종 편의시설 및 교육시설 접근성이 뛰어납니다.

* 개발 가능성: 소규모재건축 또는 가로주택정비사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수할 임차 보증금이 없으며, 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 울산대공원 인접으로 여가 활동 및 휴식에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 374,000,000원을 기준으로, 최근 유사 부동산의 실거래가, 시장 동향, 건물 상태, 재건축/정비사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 전략적 접근: 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 80~90% 수준에서 시작하되, 현장 조사를 통한 시세 파악 및 입찰 경쟁률 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 시장 조사 필수: 본건과 유사한 평형대의 아파트 매매 시세, 최근 거래 사례, 주변 재건축/정비사업 진행 단지의 가격 변동 등을 면밀히 조사하여 실제 가치를 평가해야 합니다.

* 보수적 접근 권장: 단지 노후화 및 정비사업의 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 수익률을 산정하고 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.