나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12338 [1] 경상남도 양산시 평산동 1204 양산평산케이씨씨스위첸 201동 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '덕계초등학교' 북측에 위치하는 양산평산케이씨씨 스위첸 201동 12층 1201호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 12층 1201호로서 외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 하이샷시창

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 8미터, 남측으로 폭약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1204, 1208번지: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 1207번지: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10 m)(2016-02-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 울산지방법원 2025타경12338 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 1204 양산평산케이씨씨스위첸 201동 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원 (20,000만원)

토지면적: 16.85㎡ (약 5.09평)

토지지분: 16.8521㎡ (약 5.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.08㎡ (약 20.59평)

건물지분: 68.0815㎡ (약 20.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 대항력있는 임차인 있음

주의사항: 대항력있는 임차인 인수 가능성

특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치하며, '덕계초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 폭 약 12미터의 도로에 접하고 있어 교통의 편리성을 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 폭 8~10미터의 소로에 접하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 정주하가 존재합니다. [cite:user_provided] 정주하 임차인은 2022년 5월 19일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 200,000,000원입니다. [cite:user_provided] 해당 임차인의 주택임차권은 을구 2번으로 등기되어 있으며, 말소기준권리(을구 1번 전세권 설정 2022-05-19)보다 후순위이나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. [cite:user_provided] 다른 임차인 김유빈은 전입일자 2024년 11월 11일로 대항력이 없으며 보증금은 0원입니다. [cite:user_provided] 등기부상 다수의 가압류 및 압류는 말소되었으나, 정주하 임차인의 임의경매 개시 결정(채권액 200,000,000원)이 존재하며, 이는 본 경매의 근거가 됩니다. [cite:user_provided] 총 등기부채권액은 489,583,449원입니다. [cite:user_provided]

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔 용도로 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 트레이더스 홀세일 클럽 양산점, 메가마트 덕계점 등 대형마트 및 상업시설이 있어 상권이 형성되어 있습니다. KCC스위첸 단지 내 또는 인근에 상업시설이 위치하여 관련 집객력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 덕계초등학교가 약 322m 거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 인근에 병원, 마트 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정주하의 존재입니다. [cite:user_provided] 해당 임차인의 보증금 200,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. [cite:user_provided] 이는 매수인의 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 감정가(20,000만원)와 최근 시세(약 6,500만원) 간의 큰 차이가 존재하며, 이는 시세 변동 가능성 또는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리를 시사합니다. [cite:user_provided/JSON, 2,6]

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 건물이 신축(2019년 준공)에 가깝고 주변 생활 편의시설이 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000만원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. [cite:2,3,6,user_provided] 특히, 임차인의 보증금액이 최근 시세보다 높게 형성되어 있어, 경매 낙찰 후 총 인수 금액이 부동산 가치를 초과할 위험이 있습니다. [cite:user_provided/JSON, 6]

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 양호한 건물 상태 예상.

* 덕계초등학교 인접 및 다양한 생활 편의시설 이용 용이.

* 차량 접근성이 좋으며, 도로 접면이 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이나, 최근 실거래가 및 시세는 6,250만원 ~ 6,850만원 수준으로 확인됩니다. [cite:user_provided/JSON, 2,6] 또한, 대항력 있는 임차인 정주하의 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite:user_provided]

만약 경매에서 낙찰받는 금액 B가 임차인의 보증금 200,000,000원을 모두 충족시키지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다. 예를 들어, 낙찰가가 100,000,000원이고 임차인이 배당으로 100,000,000원을 받는다면, 매수인은 나머지 100,000,000원을 인수하게 됩니다. 이 경우 총 매수 부담은 100,000,000원(낙찰가) + 100,000,000원(인수) = 200,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

임차인의 보증금 전액을 배당으로 회수할 수 있도록 입찰가를 산정하거나, 또는 인수되는 보증금을 고려하여 부동산의 실제 가치보다 현저히 낮은 수준으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

감안했을 때, 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 시세 및 잠재적 인수 금액과의 괴리를 고려한 최소한의 범위이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상담하여 인수되는 보증금에 대한 정확한 계산 및 최적의 입찰 전략을 수립하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.