나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31918 [1] 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경북 성주군 선남면 관화리 소재 '말티마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 소규모 공장 및 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

일련번호 1)~4) 공히 남측 하향 완경사지대에 위치한 부정형 토지로, 공업용 건부지(일련번호 1), 및 도로(일련번호 2~4)로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

일련번호 가 : 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로, 철골주기둥: H-Beam 400*200mm, 처마고: 약 8미터, 벽체: 샌드위치판넬, 내벽: 판넬노출, 벽지 및 타일등, 바닥: 칼라하드너, 장판지 및 타일등, 창호; 판넬헹거도어 및 샤시창호임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 대부분 소재불명이며, 일련번호 5)는 일부 부품 이탈되었으며, 공장 운휴로 인해 정상가동 여부는 알수 없음.

공작물의 현상

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기타참고사항

본건 기계기구 1)~14)와 15)~18), 29)~42)는 목록 중복임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 3 내지 5 토지 지분매각. 목록 3 내지 5 토지 공부상 임야, 답이나 현황은 도로. 공장기계기구목록 상의 기계기구 대부분 소재 불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2025타경31918 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4번지이며, 신주소는 경상북도 성주군 관화5길 54-87입니다.

용도는 공장으로, 감정가는 1,196,598,340원입니다.

토지 면적은 총 1750.00㎡ (약 530평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 1552.75㎡ (약 470평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 총 626.63㎡ (약 189평)이며, 건물 지분 및 건물 전체가 매각 대상입니다. 건물 제시외 면적은 106.10㎡ (약 32평)입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체입니다.

채권자는 아OOOO입니다.

본 건은 지분매각 및 공동담보 물건으로, 일괄매각으로 진행되며 제시외 건물은 포함됩니다.

주의사항으로는 목록 3 내지 5 토지가 지분 매각이며, 공부상 임야, 답이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 또한, 공장 기계기구 목록 상의 기계기구 대부분 소재가 불명인 상태입니다.

1.1. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4번지 (신주소: 경상북도 성주군 관화5길 54-87)

* 주용도: 공장

* 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층건, 처마고 약 8미터

* 연면적: 626.63㎡ (약 189평)

* 건축물대장상 토지 면적: 1487㎡ (약 450평)

* 준공일: 2014년 02월 28일

2. 입지조건

본 건은 경상북도 성주군 선남면 관화리 소재 '말티마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 남측 하향 완경사지대에 위치한 부정형 토지로, 공업용 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

일련번호 2~4번 토지는 공부상 임야, 답이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 토지와 건물 모두 2014년 3월 5일 접수된 대구은행의 근저당권(을5, 을1)입니다.

등기부등본 상 모든 선순위 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 위 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 04월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 오승혁은 보증금 300만원에 월세 30만원으로 2023년 4월 20일 전입 및 사업자 등록을 하였으나, 대항력이 없습니다. 따라서 해당 임차인과 관련된 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 성주군 선남면 관화리는 지역 기반의 소규모 공업 지역 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

주변에 소규모 공장들이 분포하고 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있을 것으로 보입니다.

대규모 산업단지나 주요 상업 지구와는 거리가 있어, 지역 내 자체적인 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지역 내 도로망을 통해 접근 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 일부 존재하나, 대형 상업 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 주변환경: 공장 지역으로, 주거 생활 편의 시설보다는 산업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 중 일부(목록 3~5)가 지분으로 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정이 필요합니다.

* 현황 도로: 공부상 임야, 답이나 현황이 도로로 이용되는 토지는 소유권 행사 및 이용에 제한이 있을 수 있으며, 도로 부분에 대한 지분 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 기계기구 상태: 공장 기계기구 대부분 소재 불명, 일부 파손 상태로 운휴 중이어서 공장 운영 재개 시 추가적인 조사 및 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 106.10㎡ (약 32평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

* 토지 면적 차이: 건축물대장상 기재된 토지 면적(1487㎡)과 실제 경매 물건의 토지 면적(1750㎡) 간 차이가 존재하므로, 그 사유를 명확히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 성주군 내 생활폐기물 소각 시설(성주군 성주읍 삼삼리 일원) 및 영농폐기물 처리 관련 언급이 있으나, 본 물건 소재지(선남면 관화리)와 직접적인 인접성이나 혐오시설로 명확히 분류되는 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 폐기물 관련 시설 운영 지역임을 참고할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성주군 선남면에 위치한 공장 용지이며, 권리상 인수할 부담은 없는 안전한 물건입니다.

그러나 지분 매각, 현황 도로로 사용되는 토지의 특성, 노후 및 소재 불명의 기계기구 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

특히 토지의 지분 관계와 도로 부분의 실질적인 소유 및 이용 형태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

공장 운영을 고려한다면, 기계 설비에 대한 추가적인 실사 및 복구 비용 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 지역 산업 기반: 성주군 선남면의 산업 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 가격 메리트: 지분 매각이라는 특수성으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,196,598,340원입니다.

임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

지분 매각, 현황 도로, 기계기구의 상태 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가의 60~80% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서 보수적으로 접근 시, 7억 2천만원에서 9억 5천만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.