나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1493 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 2지구5블럭1롯트 회야리버아파트 104동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 소재 "동천1교" 남동측 인근에 위치한 회야리버아 파트 104동 4층 411호이며, 인근지역은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재한 주택 지대이고, 본건은 아파트로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 411호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 사다리형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시개발사업 미준공으로 토지이용계획 및 제한상태는 미상임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 본건 구분건물은 토지에 대한 소유권·대지권이 도시개발사업의 미준공으로 인하여 미등 기상태이나, 추후 토지에 대한 소유권·대지권이 배분될 것을 전제로 적정 소유권·대지 권대을 구분건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격은 적정대지권을 포함한 가격임.
2. 본건은 망양2지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상의 구분건물로서, 본건 건물이 소재한 토지는 5블럭 1롯트[6,964.7㎡, 종전 토지: 망양리 7-2(임, 559㎡), 7-3(대, 219㎡), 7-4(대, 147㎡), 7-7(임, 12,160㎡)], 5블럭 2롯트[2,011.7㎡, 체비지], 9블럭 1롯트[5,784.8㎡, 체비지], 9블럭 2롯트[894.6㎡, 체비지], 9블럭 3롯트[1,499.9㎡, 종전 토지: 망양리 11(답, 2,754㎡)], 9블럭 4롯트[1,003.1㎡, 종전 토지: 망양리 16(답 1,835㎡)], 9블럭 5롯트[854.1㎡, 체비지]와 같이 환지예정지 지정되었음. 별첨 환지예정지(체비지) 지정설명서 및 환지(예정지)지정도 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경1493 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1493 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 2지구5블럭1롯트 회야리버아파트 104동 4층 411호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

건물면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

토지면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 면적은 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 적정 대지권이 포함된 것으로 평가되었습니다. 본건은 토지구획정리지구 내 환지예정지 상의 구분건물로서, 토지 소유권 및 대지권은 도시개발사업 미준공으로 인해 현재 미등기 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 망양리 소재 "동천1교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주택 지대입니다.

2.2. 교통

본건 아파트단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용 시 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 411호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

본건 아파트단지는 단지 주변으로 중로와 소로에 접해 있어 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자는 울산중앙새마을금고이며, 채무자/소유자에 대한 임의경매를 신청하였습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 7월 13일 접수된 울산중앙새마을금고 근저당권 (채권액: 81,900,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 10월 16일 울산중앙새마을금고 임의경매 (채권액: 54,821,190원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않습니다. (다만, 지상권은 없으며, 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음으로 명시)

* 등기부채권 총액: 81,900,000원 (근저당권 기준)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 관련 사항 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 울주군 온양읍 망양리 지역은 신흥 주거지로 개발 중이며, 아파트 단지와 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 "동천1교"가 있어 교통의 연결성을 확보하고 있습니다.

4.2. 개발 현황

본건은 망양2지구 토지구획정리지구 내 환지예정지 상에 건물이 소재하고 있으며, 해당 지역은 도시개발사업이 진행 중이나 아직 준공되지 않은 상태입니다. 이에 따라 토지이용계획 및 제한상태가 미확인 상태이며, 토지권리 관계가 복잡한 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단지 주변으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주택 지대이므로 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 하지만 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 학군은 일반적인 아파트 단지 인근의 교육 시설을 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 권리 불확실성

가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이고, 대지권의 유무 및 정확한 소유/사용 권한이 불확실하다는 점입니다. 이는 추후 환지 과정에서 예상과 다른 결과가 발생할 가능성이 있으며, 토지 소유권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 도시개발사업 미준공

토지구획정리지구 및 도시개발사업이 준공되지 않아, 토지이용계획 및 건축 제한사항 등이 확정되지 않았습니다. 향후 사업 진행에 따라 권리관계나 토지 가치에 변동이 생길 수 있습니다.

6.3. 환지 과정의 복잡성

본건은 환지예정지 토지상의 구분건물로, 환지 처분에 따라 소유권이나 대지권이 어떻게 배분될지 불확실합니다. 이는 법적, 행정적 절차를 거쳐야 하므로 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있거나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 회야리버아파트 경매 물건은 감정가 75,000,000원 대비 건물 면적이 45.07㎡ (약 13.63평)으로, 비교적 소형 아파트입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대지권 미등기 및 도시개발사업 미준공으로 인한 토지 권리관계의 불확실성입니다. 환지 예정지 상의 건물로서, 추후 환지 처분에 따라 토지 사용 및 소유권 확보에 상당한 주의가 필요합니다. 이러한 복잡성과 불확실성으로 인해 일반적인 아파트 경매와는 달리 보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가치

만약 도시개발사업이 성공적으로 준공되고 토지 권리 관계가 명확하게 정리된다면, 해당 지역의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8.2. 낮은 감정가

토지 권리 관계의 불확실성 때문에 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 리스크를 감수한 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기 및 환지 예정지라는 특수한 상황으로 인해 권리 분석 및 가치 평가에 상당한 불확실성이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 75,000,000원에서 이러한 리스크 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보와 알려진 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토, 그리고 환지 예정지 관련 추가 정보 확인 후 산정되어야 합니다.

* 상세한 환지계획 및 도시개발사업 진행 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 소유권 확보 가능성 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.