나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58396 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 425 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선, 1호선 환승 역인 "수원역"이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제413호 건물로서 외벽 : 외장석재 붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권1지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행 장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경58396 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택시산림조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 425 4층 413호 (수원역 웰리지 더파크)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 453,000,000 원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.674㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

건물지분: 57.23㎡ (약 17.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 수원역 웰리지 더파크

신축일: 2020년 02월 05일 (준공 승인: 2022년 08월 19일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 6층, 지상 8층

해당 호수: 4층 413호

총세대수: 95호

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

전용면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

총연면적: 14,943.21㎡

대지면적: 1,621.4㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 및 수인분당선 환승역인 "수원역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 외장석재 붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 을1 (에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권, 2023-02-02 접수, 10,000,000원)

* 본 경매는 평택시산림조합의 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 신탁등기(갑3, 주식회사코람코자산신탁)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-02-02

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 기재)

3.4. 인수 보증금 합계

* 0 원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 수원역 역세권 지구단위계획구역에 속해 있어 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 상가 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (역세권1지구)

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로 2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 가축사육제한구역, 비행안전 제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 기준) 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"서호초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았으나, 지역 특성상 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획 규제

토지이용계획에 명시된 여러 규제 사항(가축사육제한, 비행안전구역, 소음대책구역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 토지거래허가구역 지정은 주의가 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건 정보는 기재되지 않았습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 낙찰 후 정확한 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)에 속하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 규제 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 수원역 역세권 입지로 향후 개발 가치 기대

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 없음

* 주변 상권 및 교통 환경 양호

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 453,000,000원을 기준으로, 주변 시세 분석 결과 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가가 약 430,000,000원에서 470,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 이를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 보수적 접근 시: 430,000,000 원 ~ 445,000,000 원

* 적정 수준 접근 시: 445,000,000 원 ~ 460,000,000 원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 매각기일 진행 상황, 타 응찰자들의 관심도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.