나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9449 [1] 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 770-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.11.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 소재 "학상공업단지" 내에 위치하며, 주변 일대는 중소규모 공장, 농경지 및 임야등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1):북동측 하향 경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 유사토지로서 현황 대부분 "공업용건부지등"으로 이용중 임. 기호(2):북동측 하향 경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 유사토지로서 현황 대부분 "공업용건부지등"으로 이용중 임. 2) 인접도로상태 기호(1): 북서측으로 2차로 포장도로와 접함. 기호(2): 남동측으로 2차로 포장도로와 접함. 3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 기호(1): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 산업개발진흥지구(공업용지), 제2종지구단위 계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-12-29)(국지도로)(저촉) 가축사육제한구역 (2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 산업개발진흥지구(공업용지), 제2종지구단위 계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-12-29)(국지도로)(저촉) 가축사육제한구역 (2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조 (가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 ·주기둥: H-Beam(600×200mm) ·벽체: 판넬등 마감 ·바닥: 칼라하드너등 마감 ·천정: 철골트러스노출등 마감 ·창호: 샷시창호임. (나) 일반철골구조 슬라브지붕 2층 건물로서 ·벽체: 복합판넬등 마감 ·바닥: 바닥재, 장판, 아스타일등 마감 ·천정: 텍스등 마감 ·창호: 샷시창호임. (다) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 ·주기둥: H-Beam(500×200mm) ·벽체: 판넬등 마감 ·바닥: 칼라하드너등 마감 ·천정: 철골트러스노출등 마감 ·창호: 샷시창호임. (라) 철골조 판넬지붕(실제 판넬 및 일부 슬레이트지붕) 단층 건물로서 ·주기둥: H-Beam(300×150mm) ·벽체: 판넬등 마감 ·바닥: 칼라하드너등 마감 ·천정: 철골트러스노출등 마감 ·창호: 샷시창호임. (마)(바)(사)(아) - 소재불명(멸실)임. 2)이용상황 (가) 공장등 (나) 사무실, 기숙사, 식당등 (다) 공장등 (라) 공장등 3)설비내역 기호(나): 위생·급배수설비, 화재경보기, 매립형 에어컨 및 2층 난방설비등 되어있음. 4)부합물 및 종물관계 후첨 "지적 및 개황도" 참조 5)공부와의 차이 기호(마)(바)(사)(아)는 현황 소재불명(멸실)등 임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 비철금속 용융설비, 환경설비, 수전설비등으로서, 관계인 탐문조사등을 통해 설비목록과 현장설비을 확인하였으나, 귀 제시목록과의 일치여부를 재확인 하시기 바랍니다. 귀제시목록상 기호(2)토지(770-30)상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 기계(3) 2식중 1식 및 기계(4)~(9)는 현황 기호(1)토지(770-13)상에 소재하는 것으로 탐문조사 되는 바, 참고하시기 바랍니다. 기호(1) 용융시설(반사로)은 현재 Case만 소재하는 바, 참고하시기 바랍니다. 기호(7) 고정크레인은 귀 제시목록상 3,000ton으로 기재되어 있으나, 실제 3,000kg인 것으로 현장조사 되는 바, 재확인 하시기 바랍니다. 본건 기계기구 기호(2)(3)은 현황 해체 분리 보관되어 있는 상태인 바, 참고하시기 바랍 니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

기호(1)지상의 제시외건물(ㄷ)에 이동식컨테이너가 소재하는 바, 참고 바랍니다. 기호(가)(다)(라)상에 본건기계기구와 유사한 기계기구 및 이동이 용이한 설비등이 소재하는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함.
- 목록1 지상의 감정서 기호 제시외건물(ㄷ)에 이동식컨테이너 소재하나 평가 및 매각 제외.
- 목록5 철골조 판넬지붕이나, 실제 ‘판넬 및 일부 슬레이트지붕’임. 감정서 기호(마)(바) 멸실됨.
- 기계기구는 목록4 토지(770-30)상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 기계(3) 2식중 1식 및 기계(4)~(9)는 목록1 토지(770-13)상에 소재하는 것으로 탐문조사됨. 기계기구 기호(1) 용융시설(반사로)은 현재 Case만 소재하는 바, 평가제외. 기호(7) 고정크레인은 제시목록상 3,000ton으로 기재되어 있으나, 실제 3,000kg인 것으로 현장조사 됨. 기계기구 기호(2)(3)은 현황 해체 분리 보관된 상태(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9449 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (기록상 임의경매 신청 채권자)

감정가: 2,723,647,100원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 770-13

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 4,850.00㎡ (약 1,467.35평)

건물 면적: 2,577.31㎡ (약 779.69평)

건물 제시외 면적: 148.10㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함. 일부 제시외 건물 및 기계기구에 대한 평가 및 매각 제외/이동/변동 사항 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 소재 "학상공업단지" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

기호(1) 토지는 북서측으로 2차로 포장도로와 접하며, 자체 지반은 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 토지로 현황 공업용 건부지 등으로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 남동측으로 2차로 포장도로와 접하며, 유사한 이용 상황입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

본 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 일부 제한 사항이 있습니다.

2.4. 교통 및 접근성

학상공업단지 내에 위치하여 2차로 포장도로와 잘 접하고 있어 차량을 통한 접근성은 양호합니다. 다만, 대중교통 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. (검색 결과, 학상 칠송정 정류소가 도보 약 9분 거리에 위치하나, 공장 밀집 지역의 특성상 대중교통보다는 차량 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 대구은행 근저당(을6)입니다. 이 근저당보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 대상 권리 및 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 엔씨케이(NCK)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2016-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 해당 임차인의 권리관계에 대한 철저한 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 명심해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 약 13,579,480,331원

건물 등기부 채권 총액: 약 13,532,498,002원

다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 건은 학상공업단지 내에 위치하여 유사 업종 및 관련 산업체와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 산업 특성

칠곡군 가산면 일대는 전통적으로 제조업 기반의 산업 활동이 이루어지고 있으며, 공장 및 관련 시설이 다수 분포하고 있습니다. (검색 결과, 과거 유사한 물건들이 경매에 나온 사례가 있어 해당 지역의 공장 경매 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.)

4.3. 잠재적 개발 가능성

산업단지 내 토지로서 향후 산업 구조 변화나 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 시설 확충의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본 물건은 산업단지 내 공장 시설이므로, 일반적인 주거지역에서 기대할 수 있는 생활 편의시설(대형마트, 상업 시설 등)은 부족할 수 있습니다. 인근 농경지 및 임야와 공장으로 이루어진 지역 특성상, 근로자들의 편의를 위한 기본 시설 외의 생활 편의시설은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

주식회사 엔씨케이(NCK)의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있어 인수 여부 및 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 이에 대한 상세한 법률적 검토와 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 기계 및 기구 관련 불확실성

감정평가서 요약에 따르면, 기계기구의 일부는 목록과 상이한 위치에 소재하거나, 일부만 존재(Case만 소재), 규격 오류(3,000ton → 3,000kg), 해체 분리 보관 등 상태 불확실성이 높습니다. 평가 및 매각 제외된 품목도 존재하므로, 기계기구의 실제 가치 및 활용성에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

6.3. 건물 현황의 오류 및 멸실

감정서 기호(마)(바) 건물이 멸실되었고, 목록5 건물은 실제와 다른 지붕 재질(판넬 및 일부 슬레이트 지붕)로 현황과 차이가 있습니다. 제시외 건물(ㄷ)에 이동식 컨테이너가 소재하나 평가 및 매각에서 제외되는 등, 공부상 정보와 현황 간의 불일치가 존재합니다.

6.4. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 자산유동화전문회사(ABS) 등을 통해 유동화된 자산으로, 경우에 따라 복잡한 권리 관계나 관리 주체 변경 등의 특수성이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

특별한 혐오 시설이나 환경 저해 시설에 대한 정보는 현재까지 검색되지 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성상 환경 관련 문제 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 학상공업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 함께 보증금/차임이 0원이라는 점, 그리고 기계기구 및 건물 현황에 다수의 불확실성과 오류가 존재하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 보이나, 임차인 문제 해결 없이는 명도가 순탄치 않을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

학상공업단지 내 위치하여 산업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

8.2. 넓은 부지 면적

약 1,467평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축이나 재개발 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수의 기회

상기 언급된 위험 요소들로 인해 경매 시장에서 경쟁이 덜할 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 존재, 기계기구 및 건물 현황의 불확실성, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 잠재적 리스크를 상쇄할 만한 충분한 할인율을 적용해야 할 것으로 보이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 답사, 임차인과의 협상 가능성 검토 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. 따라서 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.