나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9437 [1] 대구광역시 북구 관음동 1370-1 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 관음동 소재 "중앙고속도로 칠곡IC" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장과 고속도로 칠곡IC가 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건(104동) 중 1층 104호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(공동주택 용지), 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로) (접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지 개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 대구광역시 북구 관음동 1370-1, 104동 1층 104호에 소재한 아파트로, 사건번호는 대구지방법원 2025타경9437 (1)입니다. 용도는 아파트이며, 감정가는 1억 9,100만원입니다. 토지면적은 67.24㎡ (약 20.34평)이며, 건물면적은 117.05㎡ (약 35.41평, 전용면적)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 아파트명은 '한신1차아파트'이며, 1992년 11월 17일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 관음동 소재 "중앙고속도로 칠곡IC" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장과 고속도로 칠곡IC가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 광로2류(폭 50m~70m) 및 대로2류(폭 30m~35m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다. 주변 학교로는 대구관남초등학교, 관음중학교, 강북고등학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 최초 소유권 이전은 1993년 12월 17일에 최규완에게, 이후 2000년 4월 19일에 안갑순에게 소유권이 이전되었습니다. 2016년 7월 12일 한국주택금융공사 근저당권이 설정되었으며, 채권최고액은 692,000,000원입니다. 2025년 4월 17일 최미애 외 2명에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전이 있었습니다. 본 경매는 2025년 10월 13일 한국주택금융공사에 의해 개시되었으며, 채권액은 142,825,361원입니다. 등기부채권 총액은 692,000,000원입니다. 본 경매 물건의 경우, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대구광역시 북구 관음동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 이 지역은 대체로 안정된 주거 형태를 보이며, 이는 아파트의 꾸준한 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 중앙고속도로 칠곡IC와 인접하며, 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. 편의시설로는 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 시설 접근이 용이합니다. 교육시설로는 대구관남초등학교, 관음중학교, 강북고등학교 등이 가까이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 본 아파트는 1992년에 사용 승인된 '한신1차아파트'로, 총 5개 동, 336세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주차는 총 215대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 5대, 지하 12대) [아파트 정보].

1.5. 잠재적 리스크

임차인의 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 협상에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 1992년에 사용 승인된 건물로 약 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 검색 결과, 인근에 유해 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 그러나, 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 잠재적 혐오 시설의 존재 유무를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 준수한 입지에 위치한 아파트로, 비교적 잘 갖춰진 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 현재 감정가 대비 시장 가치는 안정적으로 유지되고 있으며, 일부 거래 사례에서는 감정가 이상으로 거래된 경우도 있습니다. 권리관계는 경매 신청 채권자가 말소 기준 권리이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 임차인의 현황이 명확하지 않은 점과 건물 노후화로 인한 잠재적 비용 발생 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 관음동은 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 지역 내 주택 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.

우수한 교통 접근성: 중앙고속도로 칠곡IC와 인접하며, 시내버스 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

권리관계 명확성: 경매 신청 채권자가 말소 기준 권리이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 단지 내 편의시설 확충이나 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 9,100만원입니다. 최근 2026년 4월 8일 6층이 2억 1,600만원에, 2026년 5월 14일 10층이 1억 8,900만원에, 2026년 5월 25일 8층이 1억 7,000만원에 각각 거래되었습니다 [최근 매매 JSON 정보]. 최근 3건의 평균 매매가는 약 1억 9,167만원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가와 최근 평균 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 범위로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.