나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34705 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 361 롯데맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌어린이공원" 동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽: 점토타일 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 내동 361 롯데맨션 4층402호

1.2. 건물명

롯데맨션

1.3. 구분

다세대주택

1.4. 감정가

142,000,000원

1.5. 토지면적

35. 14㎡ (약 10.63평)

1.6. 건물면적

48. 00㎡ (약 14.52평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽은 점토타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.10. 공부상 하자

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내촌어린이공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통 시설이 소재하고 있어 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로

본건 토지의 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))에 해당합니다.

2.6. 혐오시설 유무

외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 환경에서 제한적으로 수행되었으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다. 제공된 정보상으로는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (부평세무서장, 2023.04.05 접수) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 (2017.04.25, 이춘자)

* 소유권이전 (2020.12.17, 백상훈, 119,000,000원)

* 압류 (부평세무서장, 2023.04.05) - 말소기준권리

* 압류 (부천시, 2023.08.11)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.17, 119,000,000원) - 현재 경매 개시

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.10.28)

* 주택임차권 (강민수, 119,000,000원) - 말소 예정 (HUG 말소동의 확약서 제출)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대항력 없음)

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-04

* 확정일자: 2020-10-19 (등기부상 확정일자는 2022-12-05로 기재되어 있으나, 대항력은 없음)

본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 경우에도 인수되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위 7번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 채권자

주택도시보증공사 (강제경매 신청)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"내촌어린이공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 적용) 이는 향후 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차를 필요로 할 수 있음을 의미합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 절차 진행 시 특이사항이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 대항력은 없으나, 명도 진행 시 참고가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 142,000,000원입니다. 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변에 어린이공원과 기본적인 편의시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 가능성도 존재하므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없음.

* 임차인 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

* 어린이공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 142,000,000원입니다.

주변 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적/연식의 다세대주택 거래 사례들이 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 이루어졌습니다. 특히 48㎡ 면적과 비교했을 때, 33㎡가 120,000,000원에 거래된 사례는 감정가 수준의 시세가 형성될 가능성을 보여주나, 35.4㎡가 90,000,000원, 43.2㎡가 80,000,000원에 거래된 사례는 감정가 대비 낮은 시세를 반영하고 있습니다.

감정가 142,000,000원을 기준으로, 실거래가 범위를 고려하여 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치 판단에 따라 110,000,000원 ~ 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 조건 변경사항을 고려하여, 낙찰 후 추가적인 행정 절차 및 관련 기관과의 협의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

최종 입찰가는 보수적으로 접근하여 시세 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.