나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12526 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 279-3 에이디빌 103동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 300 소재 ‘천안청당초등학교’ 북측 인근에 위치한 에이디빌 연립주택 제103동 제4층 제401호로서, 인근은 각종 규모의 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 및 단독주택 들이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 연립주택까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 내 제103동 제4층 제401호로 (사용 승인일 2015.03.13.) 외벽 : 석재 등 외장 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

도시형 생활주택(단지형 연립주택) 1세대(방2, 드레스룸, 욕실 2)로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근 필지와 등고 평탄하며 , 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북동측으로 세로(가)의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m∼25m)(2017-07-11)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안청당초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12526 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 279-3 에이디빌 103동 4층401호

물건 종류: 연립주택 (도시형 생활주택)

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

건물 면적: 58.68㎡ (약 17.75평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 279-3 소재 에이디빌 연립주택 103동 4층 401호이며, ‘천안청당초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 규모의 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m∼25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청당초등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 천안신용협동조합의 근저당권(을3)이며, 해당 권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-01

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-01

확정일자: 2021-12-01

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 황민순은 대항력은 없으나, 보증금 5천만원이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트, 연립주택, 단독주택 등 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 천안청당초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 특별히 혐오시설에 대한 언급은 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경

본건은 단지형 연립주택으로 2개의 방, 드레스룸, 2개의 욕실을 갖춘 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 석재 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

* 편의시설

주변에 아파트 단지, 연립주택, 단독주택이 혼재하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

천안청당초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 황 씨가 보증금 5천만원이 있으나 대항력이 없어 명도 대상에 포함되지 않지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 청당동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 환경입니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 건물 신축 연도(2015년) 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 채무가 소멸되어 권리 관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 명도와 미확인된 내부 상태에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 등기부상 모든 근저당 및 채무가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 입지: 천안청당초등학교 인근의 주거 지역으로, 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가(96,000,000원) 대비 최근 유사 면적 매매가(103,000,000원 ~ 115,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축물에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

최근 유사 면적(58㎡대)의 실거래가는 103,000,000원에서 115,000,000원 사이로 확인됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점과 최근 거래가격을 고려할 때, 105,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가를 상회하며 최근 시세의 하단부에 위치하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 잠재적 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.