나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73342 [1] 경기도 양주시 옥정동 912-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조경사지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창 홀 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2,3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

(1) 본건 기호(2,3) 건물은 등기사항전부증명서상 등재되어 있으나 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태로서 일반건축물대장은 미생성된 상태임. (2) 본건 건물 기호(2,3) 건물은 등기사항전부증명서상 1층 각 44.44㎡, 2층 각 52.38㎡ 및 다락층 각 57.06㎡로 등재되어 있으나 현황은 1층 각 55.5㎡, 2층 각 64.68㎡ 및 다락층 각 53.7㎡로서 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,3 건물은 등기사항전부증명서상 등재되어 있으나 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태로서 일반건축물대장은 미생성 상태임
3. 목록2,3 건물은 등기사항전분증명서상 1층 각 44.44㎡,2층 각 52.38㎡,다락층 각 57.06㎡로 등재되어 있으나 현황은 각 55.5㎡,2층 각 64.68㎡, 다락층 각 53.7㎡로 상이하여 실측면적 기준으로 사정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73342 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 912-34

용도: 단독주택

감정가: 872,326,400원 (872,326,400원)

토지면적: 273.20㎡ (약 82.65평)

건물면적: 299.76㎡ (약 90.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고양누리새마을금고 (갑5, 을3 등기부등본 정보 기준)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 목록2, 3 건물은 등기사항전부증명서상 등재되어 있으나, 건축법상 사용승인을 득하지 않은 상태이며 일반건축물대장이 생성되지 않았습니다.

* 목록2, 3 건물은 등기사항전부증명서상 면적과 현황 실측 면적이 상이하여, 현황 실측 면적 기준으로 평가되었습니다. (1층: 등기 44.44㎡, 현황 55.5㎡ / 2층: 등기 52.38㎡, 현황 64.68㎡ / 다락층: 등기 57.06㎡, 현황 53.7㎡)

* 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이나, 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 소재하며, "옥정중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)

* 도시계획시설: 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구

* 상세 규제 사항은 관련 부서(도시개발팀, 교육청, 민원해결과 등)에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권: 한국토지주택공사(보존) → 황인규(이전, 2021-03-08)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-03-08, 말소기준권리, 278,400,000원), 주식회사새마을금고자산관리회사 (2022-08-22, 328,800,000원)

* 지상권: 고양누리새마을금고 (2022-08-22, 말소)

* 임의경매: 고양누리새마을금고 (2025-10-17, 480,430,000원)

* 압류: 양주시 (2026-01-07)

* 등기부채권 총액: 607,200,000원

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권: 황인규 (보존, 2025-08-22)

* 참고: 토지 소유권 이전(2021년)보다 늦은 시점에 건물 소유권 보존 등기가 이루어졌습니다.

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2025-09-12, 말소기준권리, 278,400,000원), 주식회사새마을금고자산관리회사 (2025-09-12, 328,800,000원)

* 임의경매: 고양누리새마을금고 (2025-10-17, 480,430,000원)

* 압류: 양주시 (2026-01-07)

* 등기부채권 총액: 607,200,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다.

* 등기부등본상 을3번 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서의 내용이 우선하므로 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매각물건명세서 작성 시점의 법원 판단에 따른 것으로, 낙찰 시 지상권의 존속 여부 및 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 JSON 정보는 '라피아노 스위첸 양주옥정1단지' (경기도 양주시 옥정동 890-1, 890-3, 891-1)의 연립주택 실거래가 데이터입니다. 해당 단지는 2024년 준공되었으며, 전용면적 약 84㎡(약 25평)의 주택들이 2026년 6월 기준으로 60,177만원 ~ 72,731만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 712만원 ~ 859만원 수준입니다.

본 건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 시세와는 유형 및 면적 등에서 차이가 있습니다. 본 건의 건물 면적은 약 90.68평으로, 연립주택 거래 사례의 건물 면적보다 약 3.5배 이상 큽니다.

4.2. 주변 시설

* 학교: 옥정중학교가 인근에 위치하며, 옥정초, 율정초, 옥정고 등 학군이 형성되어 있습니다.

* 공원: 옥정생태숲공원, 독바위공원, 옥정체육공원, 석우근린공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 유사 사례에서 약물 재활 시설 등이 지역 주민 민원으로 운영에 어려움을 겪는 경우가 있었습니다. 하수처리시설 증설 사업장과 관련한 건설폐기물 기준 위반 사례가 보도된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 경사지붕 지상 2층 건물입니다.

* 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 별도 기재된 설비 내역은 없습니다.

* 건축법상 미사용승인: 목록2, 3 건물은 사용승인을 득하지 않아 일반건축물대장이 없습니다. 이는 추후 건축물대장 생성 및 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 주변 개발 계획

양주신도시는 수도권 동북부 최대 규모로 조성 중이며, GTX-C 노선, 7호선 연장 등 교통망 개선 호재가 있어 향후 서울 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미사용승인 건축물

목록2, 3 건물은 등기되어 있으나 건축법상 사용승인을 받지 못해 일반건축물대장이 없는 상태입니다. 이는 추후 재산권 행사, 건물 증개축, 용도변경 시 법적 제약이 발생할 수 있으며, 행정기관의 원상복구 명령 등 불이익이 있을 수 있습니다.

6.2. 등기사항과 현황의 면적 차이

등기부등본상의 건물 면적과 현황 실측 면적이 상이하여, 실제 이용 면적과 등기부상 면적 간의 차이에 대한 정확한 확인 및 관리가 필요합니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

등기부등본상 말소된 것으로 표시된 지상권이 매각물건명세서에서는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 토지 사용 및 활용에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 입찰 전 법원에 문의하여 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

임대 관계가 불분명하여 명도 시 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시 옥정동의 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경과 교통 접근성을 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 또한, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용도가 높을 것으로 판단됩니다.

하지만, 사용승인 미필 건축물, 등기부와 현황 면적 차이, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 물건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계의 불확실성 때문에 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 옥정신도시는 향후 교통망 확충 및 도시 인프라 개선이 기대되는 지역입니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있어, 개인 주거용으로는 물론 향후 개발 또는 임대 수익 목적 활용 가능성이 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터상 연립주택의 거래가가 상당한 수준이므로, 본 건의 감정가(872,326,400원) 또한 잠재적 가치를 반영한 것으로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 872,326,400원입니다. 제공된 주변 연립주택 시세(평당 약 712만원 ~ 859만원)를 고려할 때, 본 건과 같은 대형 단독주택의 잠재적 가치는 더 높을 것으로 추정됩니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 낙찰자가 토지 사용에 직접적인 제약을 받을 수 있는 매우 중대한 리스크입니다. 이에 따라 입찰 시에는 이러한 위험 부담을 충분히 반영해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 리스크 요인을 감안하여 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 80% 수준인 약 697,850,000원

* 적정 가치 기반 접근: 감정가의 85% 수준인 약 741,420,000원

권장 입찰가 범위: 697,850,000원 ~ 741,420,000원

최종 입찰가 제안: 잠재적 리스크와 현재 시장 상황을 고려하여, 약 7억 1천만원 ~ 7억 3천만원 수준에서 입찰하는 것을 신중하게 검토해 보시기를 권장합니다.

* 입찰 전, 반드시 법원 집행관실에 문의하여 매각물건명세서상의 지상권 인수 여부에 대한 최종 확인 및 관련 법률 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.

* 미사용승인 건축물에 대한 건축물대장 생성 가능성 및 관련 절차, 비용 등을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.