나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52222 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층비-604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 근거리에 장지역(지하철 8호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제6층 제비-604호로서, (사용승인일: 2013-05-15) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. *세부 이용상태: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, '업무용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 별도등기 있음
1토지(을구 1번 구분지상권설정등기)
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 방지수)고부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52222 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층비-604호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2013년

* 해당 층: 6층 / 총 15층

1.2. 면적 및 건물 정보

* 전용면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

* 대지권면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 총 면적: 89,503.94㎡ (JSON에서 추출)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 197,000,000원

* 매각물건: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 노폭 약 40미터, 35미터, 25미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 지하철 8호선 장지역 및 다수의 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2013.10.30. 접수 제79928호)는 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 대한 권리로서, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

3.2. 말소기준 권리

* 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52222)이 말소기준권리입니다.

* 이 경매개시결정 등기보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 200,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 방 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-24

* 확정일자: 2023-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 2026.06.19.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없습니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 대상 물건은 서울동부지방법원 및 문정동 법조타운과 인접한 업무지구에 위치하여 법원 종사자, 변호사, 법무사 등 전문직 종사자 및 주변 상주 인구를 대상으로 한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 송파구 문정동 개발 계획에 따른 지속적인 지역 발전 및 상업 활동 증대가 예상됩니다.

* 인근 오피스텔, 상가 밀집 지역으로서 유동인구가 많아 다양한 업종의 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역 역을 도보 또는 짧은 대중교통으로 이용 가능하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선의 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 대형마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거/업무환경: 오피스텔과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경과 활발한 업무 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 본 물건은 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 큰 부담이 있습니다. 이 구분지상권은 토지 사용에 제약을 가할 수 있으므로, 향후 건물 이용, 증축, 재건축 등과 관련하여 법적 문제 발생 가능성이 있습니다. 인수 시 위험성을 반드시 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 확약서 관련: 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하였으나, 보증금 반환 관련하여 주택도시보증공사의 세부적인 처리 절차 및 잠재적 리스크를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동의 최중심 업무지구에 위치한 오피스텔로서, 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 매력적인 입지입니다.

* 법원 및 대규모 업무단지와 인접하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 토지 구분지상권의 인수입니다. 이 권리 관계를 면밀히 분석하고, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 부합하는지에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

* 이러한 권리 부담을 감안하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 관점에서 시세 차익도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 문정동 법조타운 및 첨단 업무단지 중심에 위치하여 탁월한 입지 가치 보유.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 8호선 장지역 역세권 및 주요 간선도로 접근 용이.

* 높은 임대 수요: 법조계, IT 기업 등 고소득 직장인 및 소규모 법인 대상 임대 수요 풍부.

* 발전 가능성: 지속적인 지역 개발 및 재건축 사업 추진 가능성으로 미래 가치 상승 기대.

* 시세 대비 합리적 투자: 정확한 시세 분석 및 권리 관계 고려 시, 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 수익성 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 7일)에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용 28.95㎡ ~ 29.96㎡)의 송파한화오벨리스크 오피스텔이 23,400만원 ~ 23,800만원에 거래되었습니다.

* 이를 평당 약 800만원 수준으로 환산 시, 본 건 전용면적 26.82㎡ (약 8.11평)의 적정 시세는 약 21,456만원으로 추정됩니다.

* 권리 분석 및 제반 비용 고려:

* 본 건은 매수인에게 인수되는 토지 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 있습니다. 이로 인해 일반적인 오피스텔보다 가치가 하락할 수 있으며, 이에 대한 위험 프리미엄을 감안해야 합니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 구분지상권 부담에 초점을 맞춰야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 197,000,000원을 기준으로, 구분지상권 인수라는 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보수적 접근 범위: 157,600,000원 ~ 177,300,000원.

* 추천 입찰가: 170,000,000원 (약 1억 7천만원).

* 본 추천 입찰가는 최근 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.