나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20526 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 250-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 소재 "수락저수지" 북동측 인근에 위치하는 토지 로서, 주위일원은 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대상토지는 공히 완경사지역내의 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 기호(1,5) 는 2필일단지의 주상용건물 건부지이며, 기호(3,6,8)은 제시외건물(교회 및 펜션)부지로, 기호(2,4,7,9,12,13,14)은 기호(1,5) 토지의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5) : 왕복 2차선 지방도 및 폭 약 3m 정도의 복개도로에 접함. 기호(2~4, 6~9, 12~14) : 지적도상 맹지이나, 기호(1,5)를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5~8,13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한 구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2~4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한 구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 임. 기호(9,12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한 구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임. 기호(14) : 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한 구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지 및 지적 및 건물개황도" 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2~4,7,8) 및 기호(9,12,14)는 공부상지목이 "전 및 임야" 이나, 현황은 기호(1,5) 의 부속토지로 제시외건물부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 "미상" 이며, 기준시점현재 공히 "공실" 로 조사되나, 기호(㉦,㉪)은 임차인 이 점유하고 있는것으로 탐문조사 됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(10) 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서 ·외벽 : 판넬위 사이딩판넬 등 마감. ·내벽 : 벽지, 미송루바, 타일 등 마감. ·창호 : 샷시창호 임. (11) 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서 ·외벽 : 판넬위 사이딩판넬 등 마감. ·내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감. ·창호 : 샷시창호 임.

이용상태

(10) 1, 2층 : 다가구주택(펜션)으로 이용중임. (11) 1층 : 카페(언덕위의 하얀집) 2층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 기타설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(10) 1,2층의 증축면적(46.4㎡)은 소재불명(멸실)으로 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록9 지상 컨테이너박스 매각제외, 제시외 ㉥,㉯ 바베큐장, ㉦~㉭-1, ㉮(감정서상) 매각제외. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
2. 목록2,3,4,7,8 농지취득자격증명 필요. (매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수). 목록8 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 목록3. 주거시설(단독주택)으로 2018.12.11. 전용허가됨
3. 목록2~4,6~9,12~14 지적도상 맹지이나, 목록1,5를 통해 출입 가능.
4. 목록2~4,7,8 및 목록9,12,14 공부상 지목이 “전 및 임야”이나, 현황은 목록1,5의 부속토지로 제시외건물부지 등으로 이용 중.
5. 목록10 1,2층 다가구주택(펜션)으로 목록11 1층 카폐 및 소매점, 2층 다가구주택으로 이용 중.
6. 목록10 1,2층 증축면적(46.4㎡) 소재불명 평가 제외.
7. 목록5 소재 관정 현황은 목록7 소재(지번분할).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 250-5에 위치한 근린시설로, 논산지원 2025타경20526(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 8533.00㎡ (약 2581평)이며, 건물 면적은 731.43㎡ (약 221평)입니다. 본건의 감정가는 1,687,211,340원입니다.

1.3. 매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 소재 "수락저수지" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입은 가능하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다. 토지(기호 1, 5)는 왕복 2차선 지방도 및 약 3m 폭의 복개도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

대상 토지는 전반적으로 완경사 지역 내에 있으며, 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 기호(1, 5) 토지는 주상용 건물의 부지로 이용 중이며, 기호(3, 6, 8)은 교회 및 펜션 부지로, 기호(2, 4, 7, 9, 12, 13, 14)는 기호(1, 5) 토지의 부속 토지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지 및 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 7월 29일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (채권액 840,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 목록3의 을구 순위번호 2번 지상권설정등기(2008. 6. 16.자)와 목록4, 6, 8, 13의 을구 순위번호 2번 지상권설정등기(2007. 7. 11.자)가 해당되며, 이는 매수인에게 인수될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 매수인에게 인수될 권리는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액은 925,972,316원이며, 건물 등기부채권 총액은 949,972,316원입니다. 이는 경매개시결정 등 말소될 권리를 제외한 총 채권액입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물(10)은 1, 2층 다가구주택(펜션)으로 이용 중이며, 건물(11)은 1층 카페(언덕위의 하얀집) 및 2층 다가구주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 농촌지대에 위치하고 있으며, 펜션 및 카페 등의 시설이 운영되고 있어 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 대도시 대비 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통은 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 주거 환경을 제공하며, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 취득 관련 제한사항

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부(목록 2, 3, 4, 7, 8)는 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적도상 맹지: 일부 토지(목록 2~4, 6~9, 12~14)는 지적도상 맹지이나, 목록1, 5를 통해 출입이 가능합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(목록 2~4, 7, 8, 9, 12, 14)는 공부상 지목이 "전 및 임야"이나, 현황은 부속 토지 및 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

6.2. 건물 및 부지 관련 사항

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상이나, 일부 제시외 건물(컨테이너 박스, 바베큐장 등)은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불명확합니다.

* 건물(10) 증축 면적: 46.4㎡ 면적의 증축 부분은 소재불명(멸실)으로 평가에서 제외되었습니다.

* 목록 8 원상회복명령: 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 선순위 지상권: 등기부상 지상권(2008.6.16.자, 2007.7.11.자)이 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 소재 펜션 및 다가구주택, 카페로 이용 중인 근린시설입니다. 수락저수지 인근의 농촌지대에 위치하며, 토지 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 보입니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 맹지 및 지목과 현황이 상이한 점, 농지취득자격증명 필요, 그리고 매수인에게 인수되는 지상권 등이 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 펜션 및 카페 운영 중인 현황을 고려 시, 안정적인 임대 수익 확보 또는 직접 운영을 통한 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 수락저수지 인근의 경관을 활용한 관광객 대상 사업에 유리한 입지입니다.

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 개발 또는 추가 시설 확충의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,687,211,340원입니다. 본건은 매수인에게 인수되는 지상권이 존재하며, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 관련 불명확성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 해당 지역의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 인수되는 권리 가치, 그리고 각종 법적 제한 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 하시는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.