나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3901 [1] 대전광역시 서구 복수동 611 초록마을1단지 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 "대전신계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 초록마을1단지 제101동 제6층 제601호로서 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제6층 제601호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형으로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 아파트의 표준적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3901 (1)

소재지: 대전광역시 서구 복수동 611 초록마을1단지 101동 6층601호

용도: 아파트

건축물 정보: 2005년 11월 14일 사용승인됨.

총 층수: 20층 중 6층

감정가: 433,000,000원 (2026년 4월 22일 기준)

토지 면적: 62.41㎡ (약 18.88평)

건물 면적: 101.43㎡ (약 30.68평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 복수동 소재 "대전신계초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주위 환경: 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로 상태: 본건 주위로 중로 등이 접해 있어 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임. 임대 관계는 미상으로 확인됨.

말소기준권리: 대전지방법원의 임의경매개시결정 (2025타경3901) (갑7, 2025-10-22 접수)

말소 대상 권리:

* 대전서부새마을금고 근저당 (을8, 2014-03-18)

* 페퍼저축은행 근저당 (을10, 2021-03-16)

* 페퍼저축은행 근저당 (을11, 2021-06-09)

* 페퍼저축은행 근저당 (을12, 2021-08-26)

* 서대전세무서장 압류 (갑5, 2024-12-26)

* 국민건강보험공단 압류 (갑6, 2025-07-07)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

등기부채권 총액: 373,600,000원 (근저당 및 압류 포함)

1.3. 상권분석

주요 시설: "대전신계초등학교"와 인접한 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

상권 특징: 주로 아파트 단지 주민을 대상으로 하는 지역 상권으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 대전신계초등학교가 인근에 위치하며, 복수중학교, 대전문화여자고등학교 등도 가까워 교육 환경이 우수합니다.

편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 복리시설과 더불어 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주차: 아파트 단지 내 총 708대의 주차가 가능하며, 이는 세대당 약 1.5대 이상의 주차 공간을 확보한 것으로 넉넉한 편에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 현황 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 명확한 점유 관계 파악이 어렵고, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. (보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

아파트 노후도: 2005년 준공된 아파트로, 약 20년 차에 접어들어 향후 유지보수 비용 발생 가능성 및 재건축/리모델링 시점 도래 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 복수동 초록마을1단지 내에 위치한 아파트로, 초등학교와 인접한 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 모든 선순위 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명도 관련 확인이 필수적이며, 아파트의 노후도도 고려할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역에 위치하여 주거 가치가 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 433,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 5~6월, 101.43㎡ 기준):

* 2026년 5월 9일 (4층): 375,000,000원

* 2026년 6월 2일 (17층): 370,000,000원

본 건은 6층으로 중간층에 해당하며, 최근 거래된 4층 및 17층의 실거래가 평균치는 약 372,500,000원입니다.

현재 제시된 감정가는 433,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 또한, 등기부상 채권 총액은 373,600,000원입니다.

임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크와 명도 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 층수 프리미엄 및 기타 요소를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 385,000,000원

본 컨설턴트의 최종 제안 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 380,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.