나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503602 [1] 대전광역시 서구 괴정동 75-37 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 서구 괴정동 괴정고등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 단독주택 , 상가주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 다가구주택지대로서의 일반적인 주위환경 보 통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 다가구주택지대로서의 일 반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 남동측 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본 지상에 수전 등 조경시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 지상 수전 등 조경시설은 거래관습상 토지에 포함평가하였고, 본건의 지적경계, 현상 등 은 지적도등본, 개략적인 측정, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕3층건(사용승인일:2018.6.29)으로서 외 벽: 석재, 패널등 외장재 마감. 내 벽: 벽지 및 타일 등 창 호: 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 지1층: 다가구주택(2가구), 1층: 다가구주택(5가구), 2층: 다가구주택(5가 구), 3층: 다가구주택(3가구)임,

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등됨.

부합물 및 종물

본건에 피로티주차장, 옥탑, 확장형 발코니 등 소재함.

공부와의 차이

본 건물은 일반건축물대장상 지1층,지상1,2,3 층이나 실제 인접도로기준 지1층은 지상1층, 지상1층은 지상2층, 지상2층은 지상3층, 지상3층은 지상4층으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 제시외 피로티주차장,옥탑,발코니등은 거래관습상 본건물에 포함평가하 였고 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 내부구조,설비,현상 등은 일반적인 이용을 기준 으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참 고바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 2는 일반건축물대장상 지1층, 지상 1,2,3층이나 실제 인접도로기준 지1층은 지상1층, 지상1층은 지상2층, 지상2층은 지상3층, 지상3층은 지상4층으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503602 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 75-37 (신주소: 대전광역시 서구 괴정로98번길 38)

용도: 다가구주택

감정가: 1,782,368,200원

토지면적: 352.00㎡ (약 106.5 평)

토지지분: 352.00㎡ (약 106.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 520.27㎡ (약 157.3 평)

건물지분: 520.27㎡ (약 157.3 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축물대장상 층수: 지하1층, 지상1, 2, 3층

실제 층수 (인접도로 기준): 지하1층은 지상1층, 지상1층은 지상2층, 지상2층은 지상3층, 지상3층은 지상4층으로 보임

사용승인일: 2018년 6월 29일

총 가구수: 15가구 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

* 주위환경

대전광역시 서구 괴정동 괴정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 다가구주택지대입니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 세장형으로 남동측 인접 도로에 대하여 대체로 등고 평탄하며, 현재 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

건물의 남동측으로 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

괴정고등학교와 인접해 있으며, 괴정초등학교, 대문초등학교 등 교육시설이 근거리에 위치합니다. 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 압류(서구, 2025년 6월 4일, 말소기준권리)와 건물 등기부상 압류(서구, 2025년 6월 4일, 말소기준권리)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 을구 7번 내지 18번의 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권 총액은 약 1,177,500,000원입니다.

* 임차인 현황

- 101호 (유 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-29, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 101호 (한국토지주택공사)

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-29, 확정일자: 2021-02-24, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 102호 (차 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-16, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 102호 (한국토지주택공사)

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-16, 확정일자: 2023-02-17, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 201호 (전 )

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2025-02-20, 확정일자: 2025-02-03, 배당신고일자: 2026-01-14, 대항력: 있음

- 202호 (이 )

보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-08, 확정일자: 2023-07-21, 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 있음

- 203호 (류 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-11, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 203호 (한국토지주택공사)

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-11, 확정일자: 2022-03-21, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 204호 (성 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-16, 대항력: 있음, 비고: (신현호 입주자)

- 204호 (신 )

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-16, 확정일자: 2022-11-28, 배당신고일자: 2024-12-19, 대항력: 있음

- 205호 (이 )

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-17, 확정일자: 2022-01-17, 배당신고일자: 2025-07-02, 대항력: 있음

- 301호 (김 )

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-23, 확정일자: 2022-09-23, 배당신고일자: 2025-02-24, 대항력: 있음

- 302호 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-23, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 302호 (한국토지주택공사)

보증금: 112,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-23, 확정일자: 2021-11-04, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 303호 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-27, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 303호 (한국토지주택공사)

보증금: 95,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2022-06-27, 확정일자: 2022-06-21, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 304호 (김 )

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-15, 확정일자: 2022-02-18, 배당신고일자: 2024-06-18, 대항력: 있음

- 305호 (김 )

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-28, 확정일자: 2022-02-07, 배당신고일자: 2024-03-07, 대항력: 있음

- 401호 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-24, 대항력: 있음, 비고: (한지혜 입주자)

- 401호 (한 )

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-29, 확정일자: 2024-02-29, 배당신고일자: 2025-11-26, 대항력: 있음

- 402호 (송 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-28, 대항력: 있음, 비고: (한국토지주택공사 입주자)

- 402호 (한국토지주택공사)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-28, 확정일자: 2022-11-29, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 있음

- 403호 (김 )

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-20, 확정일자: 2022-05-20, 배당신고일자: 2025-06-19, 대항력: 있음

- 403호 (윤 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-20, 대항력: 있음, 비고:

4. 상권분석

본 물건은 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다. 따라서 임대 수익 측면에서는 주로 주거 임대에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육환경

괴정고등학교가 바로 인근에 있으며, 괴정초등학교, 대문초등학교 등 초등학교도 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

주요 도로 접근성이 좋고 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

인근 상가 및 주거 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권이 다수 존재하며, 총 인수 보증금액이 약 1,177,500,000원에 달합니다. 이는 매수인에게 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 보증금 및 차임 미상 임차인

일부 임차인의 경우 보증금 및 차임이 명확히 기재되지 않았으나 대항력이 있는 것으로 나타나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 건물 층수 표기 차이

일반건축물대장상 층수와 실제 인접 도로 기준 층수 표기에 차이가 있어, 향후 건축 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근에 건축(2018년 사용승인)된 신축급 다가구주택으로, 대전 서구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 특히, 총 인수 예상 보증금이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 철저한 권리 분석과 인수 보증금 처리에 대한 명확한 계획 수립 없이는 취득을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성

다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 보유하고 있어, 공실률이 낮다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축인 건물 상태

2018년 사용승인이므로 건물 상태가 양호할 가능성이 높으며, 리모델링 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 기대

대전 서구 지역의 발전 가능성과 함께 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 임차보증금 총액을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 예상 보증금 총액: 약 1,177,500,000원

따라서, 실제 매수인이 부담해야 할 실질적인 취득 비용은 감정가에서 위 금액을 제외한 약 604,868,200원 (1,782,368,200원 - 1,177,500,000원) 수준이 될 수 있습니다.

본 물건의 최저 입찰가를 포함한 예상 입찰가는 이 실질 취득 비용을 기준으로, 시장 상황, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용, 추가적인 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 실질 취득 비용보다 약간 높은 수준에서 경합이 이루어질 수 있으므로, 보수적으로 접근한다면 약 600,000,000원 ~ 700,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.