나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513235 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의역" 북동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(숭의역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513235 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 4층403호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.02㎡ (약 23.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 참고: 본 물건의 전용면적은 77.02㎡입니다. (약 23.29평)

1.3. 매각 정보

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 14.06㎡

건물 지분: 77.02㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의역" 북동측 인근에 위치합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(숭의역)이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 건축물 개요

건축물 사용 승인일은 2018년 03월 02일입니다. [cite:ARCHITECTURE_REGISTER]

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 14층 건물 중 4층 403호에 해당합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호 등입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-03-13, 김번하 [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 주택임차권: 2024-08-09 (을3), 이숙영 (보증금 230,000,000원), 말소 예정 [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 가압류: 2023-12-27 (갑4), 주택도시보증공사 (529,300,000원), 말소 예정 (말소기준권리) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 강제경매: 2025-10-20 (갑5), 주택도시보증공사 (230,000,000원), 말소 예정 (본 경매사건) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

등기부채권 총액은 759,300,000원입니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이숙영) [cite:TENANT_INFO]

* 보증금: 230,000,000원 [cite:TENANT_INFO]

* 차임: 0원 [cite:TENANT_INFO]

* 전입일자(사업일자): 2022-07-01 [cite:TENANT_INFO]

* 확정일자: 2022-06-15 [cite:TENANT_INFO]

* 대항력: 없음 [cite:TENANT_INFO]

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 12월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

본 매각으로 인해 주택임차권(을3), 가압류(갑4), 강제경매(갑5) 권리가 말소될 예정입니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

물건명세서에 따르면 을구 3번 주택임차권등기가 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 위치하여 관련 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

숭의역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의시설과 상점들이 밀집해 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

4.2. 개발 호재

인천 내항 재개발, 스마트 오토밸리 조성 등 대형 프로젝트가 계획되어 있어 중장기적인 인프라 강화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

또한, 주변 지역에 대규모 재개발 및 도시개발 사업이 진행 중입니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

숭의역 주변으로 GS더프레시 미추홀구청점과 같은 마트 및 편의시설이 도보 거리에 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

5.2. 교육시설

본건 인근에는 인천숭의초등학교, 인천남중학교, 선인고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

다만, 인천환경공단 남항사업소와 같은 하수처리 시설이 존재하나, 이는 시민 인식 개선을 위한 홍보관 및 공원으로 조성되는 등 친환경 시설로 전환되고 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 권리관계는 비교적 명확합니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

다만, 주택임차권과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 관련 서류 및 절차의 최종 확인은 필요합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

6.2. 명도 관련 위험

임차인의 대항력이 없어 명도 자체에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. [cite:TENANT_INFO]

그러나 이사 비용 발생 가능성 및 명도 완료까지 일정 시간이 소요될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.3. 시장 변동 위험

인천 미추홀구 지역 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 교통 편의성이 우수합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY, GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

* 인근 지역의 재개발 및 도시개발 사업 등은 향후 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

* 비교적 최신 건물(2018년 준공)로 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. [cite:ARCHITECTURE_REGISTER]

* HUG가 채권자로 참여하여 권리 관계가 비교적 정리된 상태입니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 더존아파트 내 오피스텔로, 숭의역 인근에 자리하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY, GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

권리 관계는 등기부상 말소기준권리인 HUG의 가압류보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY, TENANT_INFO]

주변 상권은 보통 수준이나, 숭의역 주변 개발 호재와 더불어 점진적인 발전을 기대할 수 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

종합적으로 볼 때, 투자 가치는 입지 조건, 개발 가능성, 그리고 시장 상황 등을 고려하여 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 221,000,000원입니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외할 필요는 없습니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS]

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 비교 분석한 결과, 숭의동 더존아파트의 유사 면적(약 50㎡ 전용) 실거래가는 2026년 1월 1억 5천만원 수준으로 확인됩니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

다른 숭의동 지역 오피스텔(약 70-80㎡)의 경우, 2026년 5월 1억 6천만원대에서 2026년 8월 1억 7천만원대의 실거래가가 분포하고 있습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

또한, 힐스테이트 숭의역과 같은 신축 오피스텔의 경우 1억 후반에서 2억 중반대의 분양가 및 실거래가 정보가 확인됩니다. [cite:GOOGLE_SEARCH_RESULTS]

본 물건은 77.02㎡(약 23.29평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가가 221,000,000원임을 고려할 때, 현 시세 대비 감정가 수준이 적절한 것으로 판단됩니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 2천만원 내외에서 경매 시장 상황을 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.