나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513335 [1] 인천광역시 남동구 만수동 29 218동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하고, "만수여자중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1203호이며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"아파트"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지이며, "아파트" 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 13 : 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수1) , 소로3류(폭 8m 미만)(2013-01-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 만수동 17 : 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수1) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 만수동 20 : 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수1) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 만수동 29 : 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수1) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 만수동 46 : 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수1) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 아파트는 소유권대지권이 인근 만수주공아파트 단지의 토지(만수동 13, 17, 20, 46)에 미치고 있으므로 참고 바람. 본건 건물(사용승인일 : 1987.7.10.)은 준공일 이후 약38년이 경과되었으며, 건물이 노후화되어 일부 보수 등이 필요할 것으로 사료되오니 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513335 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 29 218동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오케이저축은행

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 68.49㎡ (약 20.72평)

건물면적: 75.51㎡ (약 22.81평)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1203호

사용승인일: 1987년 7월 10일

1.3. 아파트 정보

아파트명: 만수주공2단지아파트

단지 규모: 18동, 1920세대

해당 동/세대: 218동 12층 1203호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 남동구 만수동, "만수여자중학교" 동측 인근

주변: 공동주택, 학교, 근린생활시설 혼재

환경 평가: 주위환경 보통

2.2. 교통 여건

접근성: 차량 접근 가능

대중교통: 인근에 노선버스정류장 소재

종합 평가: 제반 교통여건 보통

2.3. 단지 접근성

도로: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 연계

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2016년 4월 5일 접수, 흥국화재해상보험주식회사 근저당 (172,800,000원)

후순위 권리:

* 2022년 2월 24일 접수, 오케이저축은행 근저당 (246,000,000원)

* 2025년 10월 23일 접수, 오케이저축은행 임의경매 (238,630,078원)

총 등기부채권액: 418,800,000원

3.2. 소멸주의 원칙

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.3. 임차인 분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인: 해당 사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

주변: 대규모 아파트 단지(만수주공2단지) 및 공동주택 밀집 지역

상업 시설: 근린생활시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 접근 용이

4.2. 단지 내 편의시설

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인접 학교: 만수여자중학교 동측 인근

보호구역: 교육환경 보호를 위한 상대보호구역, 절대보호구역 포함 (인천동부교육지원청 문의 필요)

5.2. 편의시설

근린생활시설: 단지 주변에 혼재되어 있어 접근 용이

5.3. 기타

지역 정보: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

준공 후 약 38년 경과 (1987년 사용승인)

건물 노후화로 인한 일부 보수 및 유지보수 필요 가능성 존재

입찰 참여 시 반드시 현장 확인 및 전문가 상담 권장

6.2. 토지 이용 규제

다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항 존재 (제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로/중로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)

향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있으므로 면밀한 확인 필요

6.3. 임대 관계

임대 관계 미상: 실제 점유 현황 및 명도 가능성 사전 확인 필수

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 대단지 아파트 내 12층 물건입니다.

건축된 지 약 38년이 경과하여 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

다양한 토지 이용 규제 사항이 있으므로, 투자 목적에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 내 물건으로 안정적인 수요 기대

준수한 입지 조건 및 생활 인프라

권리상 특별한 문제점 없음 (인수되는 권리 없음)

감정가 대비 시세 차익 가능성 (시장 조사 필수)

9. 예상 입찰가

현재 시점의 유사 물건 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 시장가는 약 3억 3천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 판단됩니다.

건물 노후화 및 잠재적 수리 비용을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이고 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가로 330,000,000원 을 제시합니다.

이는 감정가(3억 6천만 원) 대비 약 91.7% 수준이며, 최근 매매 사례의 가격대를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.