나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53129 [1] 경기도 광주시 양벌동 1106 이편한세상 광주양벌 101동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 동측 인근 "이편한세상 광주양벌" 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 일부 공장, 아파트, 단독주택, 공동주택 등이 혼 재된 광주시 외곽 시가지지역으로 환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제12층 제1202호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중이며 자세한 사항은 후첨 "내부구조도"를 참고 하시기 바람니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 6개 동의 아파트 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 북동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접 하여 있으며, 단지 내 도로와 외곽도로와의 연계상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도 확인요[양벌지구]) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-07-28)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청 에 별도 확인요[양벌초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천예정지(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별 도 문의요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외 국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2025타경53129 (1)

3. 소재지: 경기도 광주시 양벌동 1106 이편한세상 광주양벌 101동 12층1202호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 465,000,000원

6. 토지면적: 61.91㎡ (약 18.74평)

7. 토지지분: 61.91㎡ (약 18.74평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 84.97㎡ (약 25.72평)

10. 건물지분: 84.97㎡ (약 25.72평)

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 동측 인근 "이편한세상 광주양벌" 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주위는 임야, 농경지, 일부 공장, 아파트, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 광주시 외곽 시가지 지역으로, 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 건물의 구조

* 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 20층 건물 내 제12층 제1202호입니다.

* 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 하이샷시 창호입니다.

1.1. 4. 이용상태

* 아파트로 이용 중입니다.

1.1. 5. 설비내역

* 기본적인 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스 보일러에 의한 난방 설비와 지하 주차장 시설이 완비되어 있습니다.

1.1. 6. 토지의 형상 및 이용상태

* 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 6개 동의 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 7. 인접 도로상태

* 아파트 단지 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 북동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 단지 내 도로와 외곽도로와의 연계성은 양호합니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (양벌지구), 중로2류 (폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (양벌초교), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천예정지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상) 입니다.

1.1. 9. 공부와의 차이

* 없습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

* 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 하나은행의 근저당권(을2)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 508,861,698원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 양벌초등학교 인근에 위치하여 일부 학원가 및 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 광주시 외곽 시가지 지역으로, 대규모 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 아파트 정보

* 아파트명: 이편한세상 광주양벌 아파트

* 주소: 경기도 광주시 양벌동 1106

* 사용승인일: 2018년 3월 26일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 388세대

* 최고층: 20층

* 본건 위치: 12층

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

1.4. 2. 아파트 면적 정보

* 본건의 전용면적(실사용 면적)은 84.97㎡ (약 25.72평)입니다.

* 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 통상 전용면적 84.97㎡는 34평형 아파트에 해당합니다.

1.4. 3. 주변 편의시설

* 주변 교통: 인근 버스정류장, 차량 접근성 양호.

* 교육시설: 양벌초등학교 동측 인근 위치.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 인근 소규모 상업시설 이용 가능.

* 의료시설: 광주시내 병원 이용 가능 (차량 이동 필요).

* 자연환경: 주위에 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 일부 자연 환경을 접할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 주위 환경에 일부 공장 등이 혼재되어 있어, 소음이나 환경 오염에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '공장설립승인지역', '배출시설설치제한지역', '특별대책지역' 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 김태용의 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자가 2020년 7월 24일임에도 불구하고 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 약간 낮은 수준으로 보이나, 경쟁 입찰이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 신축급 아파트로, 접근성과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없는 점은 장점입니다.

* 다만, 주위 일부 공장 등으로 인한 환경적 요인과 토지이용계획상 제한 사항들은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 임차인 정보가 비정상적이므로, 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

* 전용면적 84.97㎡ (약 25.72평)의 선호도 높은 면적입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 상회하고 있어 시세 대비 급격한 하락 위험은 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 465,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 7월): 460,000,000원 ~ 467,000,000원 (9층, 8층 기준)

* 본건은 12층으로, 일반적인 층수 프리미엄을 고려할 때 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승을 예상해볼 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준, 적극적으로 접근 시 최근 실거래가보다 5~10% 상향하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.