나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73338 [1] 경기도 포천시 신북면 기지리 292-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 기지리 소재 '포천아트밸리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

■형태 기호 1,2,4,6,8,9,10,11,13,15,16,17,18,19,20,23,24,25,26,27 부정형 완경사임. 기호 5,12,21,22 사다리형 완경사임. 기호 7,14 삼각형 완경사임. 기호 3 자루형 완경사임. ■이용상태 기호 2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13,14,16,17,18,19,20,21,22,24,25,26,27 조성공사를 한 주거나지 상태임 기호 1,9,15,23 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,19,20,21,22,23,24,25,27 노폭 약 4~5m 내외의 도로에 접함. 기호 2,7,18,26 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 소하천(2018-11-02)(독곡천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(3) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(4) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(5) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(6) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(7) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(8) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(9) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관지구), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(10) :계획관리지역, 자연경관지구(자연경관

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 2~27은 공부상 지목(임야,전)과 실제 이용상황(주거나지 및 도로)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수), 목록 2,9 : 불법전용부분 원상복구필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경73338 (1) 의정부지방법원 경매 물건으로, 소재지는 경기도 포천시 신북면 기지리 292-11번지입니다.

본 물건은 임야이며, 감정가는 5,669,073,000원입니다.

토지 면적은 16,219.00㎡ (약 4,907평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOO이며, 농지취득자격증명 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신북면 기지리 소재 '포천아트밸리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 일부 부정형, 사다리형, 삼각형, 자루형 등 다양한 형태로 완경사를 이루고 있으며, 대부분 조성공사를 한 주거나지 상태이거나 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 폭은 약 4~5m 내외이며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 통행이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연경관지구, 성장관리계획구역, 소하천, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

공부상 지목(임야, 전)과 실제 이용 현황(주거나지, 도로)이 상이한 부분이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약), 지상권 이전 공동담보 목록, 임의경매 개시 결정 등이 확인됩니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

을구에 기재된 지상권 설정(을2) 및 2번 지상권 이전 공동담보 목록(을2-1)은 말소 예정입니다.

갑구의 소유권 이전 청구권 가등기(갑7)는 매매예약으로, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요'라고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을2)은 말소 예정으로 표시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 포천아트밸리 인근에 위치하며, 이는 관광객 유입이 가능한 잠재적 상권 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설, 주택, 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 지역 특성상 상업 시설보다는 주거 및 여가 관련 시설이 발달할 가능성이 있습니다.

신북면 일대는 허브아일랜드, 산정호수 등 관광지가 있어 관광 연계 개발 가능성이 있습니다.

다만, 일부 지역에서는 폐기물 소각장 증설에 대한 반대 움직임이 있었던 점은 지역 사회의 개발에 대한 민감성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 포천아트밸리가 위치하여 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 신북면 행정복지센터에서 하차 후 마을버스 환승 또는 택시 이용이 필요합니다. 다만, 73번 버스의 배차 간격이 길어(130~150분) 이용에 불편이 따를 수 있습니다.

교육 시설로는 포천중학교 등 중학교가 소재하고 있으나, 초등학교 및 고등학교에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

인근 편의 시설로는 포천아트밸리 내 관광 정보 센터, 카페, 식당 등이 있으며, 허브아일랜드, 신북온천 등 관광 휴양 시설도 위치합니다.

직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 신북면 지역에서는 폐기물 소각장 증설에 대한 주민 반대 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명원 제출 의무: 본 물건은 임야이나, 일부 필지는 공부상 지목이 전(밭)으로 되어 있어 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전 반드시 관련 자격 요건을 확인해야 합니다.

불법 전용 부분 원상 복구 의무: 목록 2, 9번 토지는 불법 전용 부분이 있어 원상 복구가 필요하며, 이에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래 허가 구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인은 토지 취득 후 해당 허가를 받아야 합니다.

매매 예약 관련 불확실성: 소유권 이전 청구권 가등기(매매 예약)가 존재하여, 해당 예약 권리자의 권리 행사에 따라 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

지상권 관련 불명확성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되었으나, 등기부상으로는 지상권(을2)이 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 매각 후 소멸되는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

개발행위 제한: 자연경관지구, 성장관리계획구역, 소하천, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지구 및 제한 사항이 있어 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

맹지 존재: 일부 필지가 지적도상 맹지에 해당하여, 차량 통행 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

지목과 현황 불일치: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 상이하여, 추후 관련 법규에 따른 정리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포천 아트밸리 인근에 위치한 대규모 임야로, 잠재적인 관광 개발 또는 투자 가치를 가지고 있습니다. 하지만 농지취득자격증명원 필수 제출, 불법 전용 부분 원상 복구, 토지거래 허가, 매매 예약 가등기, 지상권 관련 불명확성 등 다수의 법적, 행정적 제약 사항과 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 크므로, 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 다양한 용도지구 지정 및 제한 사항은 향후 개발 계획 수립 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

포천아트밸리 인접지: 포천아트밸리라는 유명 관광지와의 인접성은 향후 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

대규모 토지 면적: 16,219.00㎡(약 4,907평)의 넓은 면적은 다양한 개발 가능성을 열어줍니다.

계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 대한 가능성이 비교적 높습니다.

주변 관광 자원: 허브아일랜드, 신북온천 등 주변의 다양한 관광 자원과 연계한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,669,073,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 초기 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 위에서 언급된 농지취득자격증명 필요, 불법 전용 부분 원상 복구 비용, 토지 거래 허가, 가등기 및 지상권 관련 불확실성 등의 잠재적 리스크와 추가적인 행정 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

또한, 본 물건은 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 허가 절차 및 비용 또한 감안해야 합니다.

따라서, 현재로서는 감정가격을 기준으로 하되, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 비용을 산출한 후, 이에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 그리고 본건의 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.