나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58408 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움비동 20층2011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(병점역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제20층 제2011로서, 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측 약 12미터, 서측으로 약 4미터 내외의 조로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 서혜승)로부터 2026.4.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58408 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움 비동 20층 2011호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로서 대체로 보통 수준의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 병점역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 부지는 북동측 약 25미터, 남동측 약 12미터, 서측 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 하나캐피탈의 가압류(수원지방법원 2025카단503891)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

등기부등본상 을구 1번으로 등재된 서혜승 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

채권 총액은 594,929,052원으로 감정가보다 높습니다.

1.4. 상권분석

본건은 병점역 인근 상업지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

토지는 대체로 부정형이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통 여건이 보통 수준으로, 병점역을 이용한 지하철 및 광역버스 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.

* HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서 내용이 존재합니다.

* 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, HUG 확약서에서도 임차인이 대항력을 포기한다는 내용이 명시되어 있어, 임차인의 보증금 275,000,000원이 낙찰자에게 승계될 가능성은 낮습니다. 그러나 HUG의 최종 변제 책임 여부 및 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 거래 시 허가 대상 용도에는 해당하지 않아 일반적인 거래에는 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 병점역 인근의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 247,000,000원이지만, 최근 실거래가는 더 낮은 수준을 보이고 있습니다.

임차인 관련 복잡한 권리관계가 있으나, '대항력 없음' 및 HUG 확약서 내용을 종합적으로 고려할 때 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사유에 대한 추가 확인이 권장됩니다. 군용비행장 소음대책구역이라는 점은 향후 거주 또는 이용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 오피스텔로 잠재적 수요가 있습니다.

* 임차 보증금 미인수 가능성이 높아 초기 투자 부담이 줄어들 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 실거래가는 약 113,000,000원에서 164,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(247,000,000원)는 이러한 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

토지 및 건물 면적(41.84㎡)을 고려하고, 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 군용비행장 소음대책구역 등의 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

최근 실거래가 상위권 금액과 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서 200,000,000원 내외를 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.