나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34678 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 102동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 내 5층 503호로서, 외 벽 : 스톤코트 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생할주택 단지형다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-111호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34678 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 102동 5층503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 말소기준권리자)

건축물 정보:

* 건축년도: 2014년 12월 (사용승인일 2015년 06월 29일)

* 총 층수: 5층 중 5층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로:

본건은 동측 및 남측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 항공표면 (고도 제한)

* 상대보호구역 (내동중학교 인근, 교육청 문의 필요)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 중, 외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

1.2. 권리분석

채권자 정보:

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 채권 총액은 210,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박용순)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-27

* 확정일자: 2021-07-29

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음

등기부 요약:

* 을1 (주택임차권): 박용순, 210,000,000원, 접수일자 2023-08-30. (말소 예정)

* 갑6 (소유권이전): 김시내, 접수일자 2021-08-27. (말소 예정)

* 갑7 (소유권이전): 표옥순, 접수일자 2021-09-09. (말소 예정)

* 갑8 (강제경매): 주택도시보증공사, 210,000,000원, 접수일자 2025-10-16. (말소기준권리)

말소기준권리:

갑8 (주택도시보증공사)의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-10-16)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 매각으로 소멸될 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다.

인수되는 권리 (보증금):

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대 주택의 실거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 차이가 있습니다.

* 33㎡ (약 10평): 2025년 12월 12,000만원 (약 363.6만원/㎡, 약 1202만원/평)

* 35.4㎡ (약 10.7평): 2025년 12월 9,000만원 (약 254.2만원/㎡, 약 839만원/평)

* 43.2㎡ (약 13.1평): 2025년 12월 8,000만원 (약 185.2만원/㎡, 약 612만원/평)

본 물건(35.11㎡)의 감정가는 19,200만원으로, 이는 주변 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다. 이는 본 물건이 속한 '플로채' 건물이 비교적 신축(2014-2015년 건축)임을 감안한 것으로 보입니다. 주변 시세 데이터를 근거로 할 때, 본건의 적정 시장가치는 약 9,000만원에서 12,000만원 사이로 추정되나, 신축 건물의 가치를 고려하여 재평가 필요성이 있습니다.

단지/건물 특징:

본 물건은 '플로채'라는 다세대주택 단지의 일부입니다. '플로채'는 총 27세대로 구성되어 있으며, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 용도로 건축되었습니다. 비교적 현대적인 주거 형태를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 외벽은 스톤코트 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

이용상태:

도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변 편의시설:

* 교육시설: 북측 인근에 내동중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재(2026년 7월 8일) 이 기간에 해당하므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. (필요 시 관할 시청/구청에 확인 필수)

HUG 인수조건 변경:

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 정확한 내용은 입찰 전 HUG 또는 관련 기관에 확인이 필요합니다.

임대관계 미상:

기타참고사항에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. (단, 본 건의 경우 임차인 정보가 명확히 기재되어 있으며 대항력 없음으로 분류됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 내동에 위치한 비교적 신축(2014-2015년 건축)의 도시형생활주택으로, 승강기 등 편의시설을 갖추고 있습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 내동중학교와 인접하여 교육 환경도 무난합니다. 권리분석 상 인수되는 권리 및 보증금은 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 감정가(19,200만원) 대비 주변의 최근 실거래가(9,000만원~12,000만원) 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 시세 재확인이 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 중에 있어 관련 절차 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014-2015년 건축)의 현대적인 건물 및 도시형생활주택

* 승강기 설치 등 주거 편의시설 보유

* 내동중학교 인접 및 편리한 교통 여건

* 권리분석상 인수되는 권리 없어 명도 부담 적음

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 데이터를 종합적으로 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 면적의 다세대 주택 시세는 약 9,000만원에서 12,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건이 비교적 신축이라는 점과 감정가를 고려할 때, 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 140,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 시세와 감정가 사이의 괴리를 반영하고, 신축 건물의 가치를 일부 반영한 예상가입니다. 단, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.