나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34687 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 235-24 다원파크빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '부천여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감, - 창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 각각 소로의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34687 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 235-24 다원파크빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

토지지분: 22.75285㎡ (약 6.88평)

건물면적: 47.29㎡ (약 14.30평)

건물지분: 47.29㎡ (약 14.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '부천여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성되어 있음.

2.4. 이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용 중임.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

2.6. 인접 도로상태

서측 및 남측으로 각각 소로의 포장도로에 접하고 있음.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 취득 시 관련 허가를 받아야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경34687)가 말소기준권리가 됨.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 5번 주택임차권등기(김부선, 보증금 210,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김부선)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-18

* 배당신고일자: 2023-09-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG의 말소동의 확약으로 인해 매각으로 소멸됨.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 박복숙(2006.11.29), 성우균(2021.09.30), 성숙경(2022.02.17, 상속)

* 주택임차권: 김부선(2023.09.14, 금210,000,000원, 전입 2021.9.3, 확정 2021.8.18, 말소예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.10.16, 금210,000,000원, 말소기준권리)

3.5. 채권액 총계

등기부채권 총액은 210,000,000원임.

4. 상권분석

대상 물건은 주위가 다세대주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역에 위치함. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 판단됨. '부천여자고등학교'가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: '부천여자고등학교'가 인근에 위치하며, 주변으로 다른 학교 시설도 분포할 가능성이 있음.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 관련 법규에 따라 토지 취득 허가를 받아야 함. 허가 절차에 따라 시간 지연이나 추가적인 제약이 발생할 수 있으며, 허가 유효기간(2026.8.25.)을 확인해야 함.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않았으나, 권리분석상 임차권은 소멸될 예정이므로 보증금 미인수는 긍정적 요인임. 다만, 변경된 조건이 낙찰자에게 미치는 영향은 별도 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 상동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 말소동의로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점임. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차를 거쳐야 하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 건물 연식(2001-2002년 추정)을 고려한 시세 반영이 중요함.

8. 투자 포인트

* HUG 말소동의로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 부천시 상동 지역의 주거지 내 입지.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 정리가 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연령대의 다세대주택 시세는 평당 약 10,500,000원 ~ 15,400,000원 수준으로 파악됨. 본 건물의 전용면적 약 14.30평 기준, 감정가(217,000,000원, 평당 약 15,175,000원)는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

다만, 토지거래허가구역이라는 제약 조건과 신축 건물 대비 높은 건축 연령을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 이에, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적이라 판단됨.

예상 입찰가: 205,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.