나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34681 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 362-24 에스지하이온 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 501호로서 (사용승인일: 2021.1.7) 외벽: 타일붙임 마감 등임. 창호: 샷시 창호 마감.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원종동 362-24 :제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유 치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34681 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 362-24 에스지하이온 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

토지지분: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

건물지분: 46.315㎡ (약 14.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물정보:

- 건물명: SG하이온

- 사용승인일: 2021년 1월 7일

- 층수: 6층 건물 중 5층

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '원종초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 갑구 3번의 신한카드 가압류(2025.07.22 접수)입니다.

* 주요 등기사항 요약:

- 소유권보존: 손영국 외 1명 (2021.01.20)

- 공유자전원지분전부이전: 정영택 (2021.07.12, 매매)

- 가압류: 신한카드 (2025.07.22, 4,107,543원) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.16, 318,058,939원)

- 주택임차권: 박 (보증금 308,000,000원, 전입 2021.04.22, 확정 2021.03.03) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박자선)

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-22

확정일자: 2021-03-03

배당신고일자: 2023-06-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 인수되는 권리 및 보증금: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 을구 3번 주택임차권등기(박 )는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설: 건물 내 또는 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성: 원종초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 7월 8일)에서 해당 기간은 유효하므로, 매수인은 토지거래허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행되었으며, 공동담보물의 가치 및 상태에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 시 임차인 유무 및 상황 파악이 필요합니다.

* 폐문 부재: 감정평가서상 폐문 부재로 내부 확인이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태, 설비 내역, 하자 여부 등을 확인하기 위해서는 추가적인 노력이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 1월에 사용승인된 신축급 도시형생활주택(SG하이온)으로, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 원종초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인(박 ) 역시 대항력이 없어 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금을 처리할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 현재 유효하다는 점과 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 폐문으로 인해 내부 확인이 불가한 점은 명도 및 건물 상태 파악에 있어 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 지역 수요: 원종초등학교 인근의 주거 지역으로 잠재적 수요가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 JSON 정보를 검토한 결과, 해당 정보의 거래 가격(7,000만원~9,000만원) 및 면적(26.64㎡~31.32㎡)은 본건의 감정가 및 건물 면적(46.31㎡)과 현저한 차이를 보이고 있어 직접적인 시세 비교 근거로 활용하기 어렵습니다. 이는 비교 대상 물건의 종류, 지역, 시점 등의 차이 또는 데이터 상의 오류일 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 건물 자체의 가치, 신축 연식, 입지, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(토지거래허가구역 유효, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 내부 미확인 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적으로 접근하되 신축 건물의 가치를 반영하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가: 290,000,000원 ~ 320,000,000원 (감정가의 약 87% ~ 96%)

입찰 전 반드시 토지거래허가구역 관련 최신 정보 및 HUG 인수조건 변경 내용을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.