나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34688 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 10층1015호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 전면 광대로변으로는 상가 및 근린생활시설 등, 후면으로는 오피스텔, 다세대 주택등 공동주택과 이를 배후로 한 일부 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 용이하며, 근접하여 시내버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지 하철 1호선(경인전철) 부천역이 입지하고 있어 제반 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 10층 1015호 단위세대로 2005년 03월 05일 사용승인 되었으며, 외벽: 알미늄 복합판넬 및 일부 석재판넬 등 내벽: 벽지도배 및 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형))으로 이용하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지를 일단으로 이용중인 다각형(정방형에 유사함)의 토지로서 근린생활시설(1,2,14층), 업무시설(3,4층, 오피스텔), 공동주택(5-13층, 공동주택(도시형생활주택-원룸형))으로 이용 중임.

인접 도로상태등

일단으로 이용중인 토지의 남서측으로 폭 약 25미터 정도의 차도(4-5차선)와 인도가 구분된 광대로에 접하며, 남동측으로 약 9미터 정도, 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 소로 및 세로 와 3면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호 1-7토지 공히 일반상업지역으로 방화지구(접합)이며, 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기타 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))이고 기호 1,2는 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기호 3은 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기호 4는 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25 m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 기호 5,6,7는 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34688 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 10층1015호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물지분: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철골철근콘크리트구조

사용승인일: 2005년 03월 05일

해당층: 14층 건물 중 10층

전체층수: 14층

전유부 호수: 1015호

총 세대수: 93호

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.887㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정평가액: 143,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 남측으로는 "부천대학교"가 인접해 있습니다. 주변 지역은 대로변으로는 상가 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 오피스텔, 다세대 주택 등 공동주택과 이를 배후로 하는 근린상가가 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 남동측으로는 지하철 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 북서측으로 폭 약 25미터의 광대로, 남동측으로 폭 약 9미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2022년 09월 23일자 박윤석 근저당권 (30,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 압류, 소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

등기부채권 총액: 254,500,000원 (을7 주택임차권 157,000,000원 포함)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김채린 (주택도시보증공사)

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 25일

확정일자: 2022년 02월 15일

배당신고일자: 2024년 03월 26일

대항력: 없음 (상세 임차인 정보 상 기재)

비고: 등기부등본상 을구 7번 주택임차권 등기되어 있으나, 말소(말소동의 확약서 제출) 예정입니다.

3.3. 인수 권리

"물건명세서 참고사항"에 따라, 을구 순위 7번 주택임차권등기(김채린, 157,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

부천역과 부천대학교 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 대로변과 이면 모두 상가 및 주거시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 소형 주거용 건물로 1인 가구 또는 대학생 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장, 지하철 1호선 부천역 이용 용이.

* 편의시설: 상가 및 근린생활시설 인접.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 구비.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 문제: 특이사항 및 특수물건정보에는 "대항력있는 임차인"으로 언급되었으나, 상세 임차인 정보 및 등기부등본상으로는 "대항력 없음"으로 표기되어 있고, 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 정보 간 상이함으로 인해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 채권 및 임차권 관련 변동 사항이 있어, 낙찰 후 인수 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 허가 절차가 필요합니다.

* 내부확인 불가: 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건축물대장 현황도면 및 외부관찰에 의존해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소형 투자용으로 적합한 소형 면적입니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 대학 및 상업시설로 인한 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 임차인 관련 권리 문제는 말소 동의 확약서 제출로 해소된 것으로 판단되나, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지.

* 소형 면적으로 인한 낮은 투자 진입 장벽 및 높은 임대 회전율 기대.

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 부천대학교 인근으로 학생 및 직장인 임대 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 143,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 다세대 주택들의 최근 매매 사례(면적, 건축 연도 등 차이 존재)를 고려할 때, 대상 물건의 감정평가액은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 인수 부담이 없는 점과 역세권 입지를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

10. 추가 정보

* 혐오시설: 부천시 원미구 심곡동 458-2번지 인근에 대한 예비 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.