나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34680 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 360-25 유창팰리스11차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호으로서, (사용승인일 : 2018.06.18) 외벽 : 벽돌(타일) 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측, 서측으로 각각 폭 약8미터, 약6미터, 약4미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 360-25 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 고강동 360-24 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34680 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 360-25 유창팰리스11차 3층302호

건물 용도: 다세대주택

건물 면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

건물 사용승인일: 2018.06.18 (비교적 신축)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

감정가: 212,000,000원

1.3. 토지 정보

토지 면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사 (정보 종합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측, 동측, 서측으로 폭 약 8미터, 약 6미터, 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역, 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 토지거래허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2022년 2월 8일자 시흥세무서장의 압류입니다. 등기부상 채권 총액은 20,000,001원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번으로 주택임차권(김설아, 보증금 214,000,000원, 전입 2019-02-28)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 또한, 권리분석 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어, 이는 권리분석 결과와 상반되는 중요한 정보이므로 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

상기 권리분석 결과, 특별히 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 관련 상반된 정보로 인해 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 사실관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 환경

* 교육: '고강초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 확인 결과, 특별히 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

현재 및 향후 일정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 해당 허가를 취득해야 합니다. 이는 절차적인 번거로움이 될 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 불확실성

가장 중요한 리스크로, 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 '대항력: 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 정보 간의 충돌이 있습니다. 주택임차권이 말소 예정으로 표시된 것은 HUG의 말소 동의 확약서 제출 때문으로 추정되나, 만약 임차인의 대항력이 인정되거나 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면 물건의 실질적인 인수가는 크게 상승하게 됩니다.

5.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG와 관련된 복잡한 인수 조건이나 채무 승계, 또는 말소 관련 협의가 진행되었음을 시사합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 강점

본 물건은 2018년에 준공되어 비교적 신축급에 속하는 다세대주택으로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 교육 및 교통 환경이 갖춰진 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

6.2. 주요 검토 사항

가장 큰 걸림돌은 임차인 관련 정보의 불일치입니다. '대항력있는임차인'이라는 문구가 사실이라면, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 법률적, 사실적 검토가 최우선으로 이루어져야 합니다. 더불어 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 내용에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 매력적인 투자 요소

신축급 다세대주택으로서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계의 불확실성이 해소되고 토지거래허가 문제를 해결할 수 있다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 2025년 12월 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(37.28㎡, 약 11.27평, 1999년식)의 경우 100,000,000원에 거래되었고, 조금 더 넓은 면적(43.56㎡, 약 13.17평, 1990년식)은 136,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 39.07㎡(약 11.82평)이며 2018년에 건축되어 연식 면에서 매우 유리합니다. 이러한 점을 감안할 때, 시장 가격은 1억 3천만원에서 1억 6천만원 선으로 추정할 수 있으나, 본건의 감정가는 212,000,000원으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 권리관계 반영

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수 금액은 고려하지 않습니다. 단, '대항력있는임차인'이라는 특이사항의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정은 절차적 부담이며, 이는 매수인의 허가 취득 능력에 따라 리스크가 관리될 수 있습니다.

8.3. 최종 제안 입찰가

상기 분석을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 리스크(특히 임차인 관련 불확실성)를 감안하여 감정가보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 현명합니다. 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 낙찰 후에도 임차인 관련 추가 비용이나 법적 분쟁 발생 가능성이 존재하므로, 면밀한 조사 후 입찰에 참여하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.