나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34670 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 에이동 3층319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하는 "부천시청" 남동측인근의 "메트로팰리스1" 에이동 3층 319호로서 주위는 오피스텔, 상업시설 등이 주를 이루는 상업지대인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 소향로를 통하여 길주로에 연계되며 인근에 버스정류장, 부천시청역, 신중동역이 소재하는 등 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건내 3층 319호로서 외벽: 복합판넬등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2004.07.31.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 "주택임차권" 등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*상세한 임대관계는 미상임. *별첨된 "집합건축물대장표제부"의 위반건축물 표시내역은 "1층"에 관련된 사항으로 조사되었는 바 참조요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 에이동 3층 319호

토지면적: 3.38㎡ (약 1.02평)

건물면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

감정가: 74,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 부천지원 2025타경34670 (1)

건축년도: 2004년 7월 31일 사용승인

주용도: 오피스텔 (업무시설, 제1.2종근린생활시설)

건물명: 메트로팰리스1 에이동

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

등기부채권 총액: 83,200,000원

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 예정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, "부천시청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 상업시설 등이 밀집된 상업지대로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 양호한 편입니다. 남측으로 접한 소향로를 통해 길주로와 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 7호선 부천시청역과 신중동역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 조건으로는 남측에 광대로, 북측에 중로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑7)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 15번의 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(한 )

- 보증금: 83,200,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 12월 16일

- 확정일자: 2022년 11월 23일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음.

기타 권리사항:

* 소유권이전 (이승미, 2014-10-24)

* 소유권이전 (조철호, 2023-01-13, 매매)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-23)

총 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없고, 권리 말소가 예정되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 부천시의 행정 및 상업 중심지인 부천시청 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에는 다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 (2025년 ~ 2026년 6월):

* 2026년 6월 26일 거래: 5,000만원 (전용면적 약 17.38㎡, 9층)

* 2025년 12월 24일 거래: 5,550만원 (전용면적 약 17.39㎡, 10층)

* 2026년 3월 31일 거래: 5,550만원 (전용면적 약 17.39㎡, 5층)

최근 거래된 유사 물건들의 가격은 약 5,000만원에서 5,550만원 사이로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

부천시청을 중심으로 관공서, 금융기관, 병원, 대형마트(이마트, 홈플러스 등), 영화관(CGV) 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

또한, 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 경매 물건으로 직접적인 거래는 아니나, 향후 재매각 시 관련 허가 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인 관련 이슈에 있어 변경된 인수 조건이 존재하므로, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

위반건축물 가능성: 건축물대장상 "1층"과 관련된 위반건축물 표시 내역이 조사되었으므로, 건물 전체 또는 본 물건과 관련하여 추후 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 정밀 조사가 필요합니다.

건물 노후화: 2004년 준공되어 약 20년 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 시설 교체 등에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시의 핵심 상업 및 행정 지역에 위치하여 입지적 가치가 높고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔입니다.

감정가는 7,400만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 5,000만원 ~ 5,550만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 높은 감정가로 판단됩니다.

권리상으로는 선순위 임차권이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 위반건축물 관련 사항 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부천시청역, 신중동역 더블 역세권, 부천시의 중심 상업 및 행정 지구에 위치.

편리한 생활 환경: 풍부한 주변 편의시설 및 관공서 이용 용이.

시세 대비 투자 기회: 최근 실거래가 대비 낮은 가격으로 진입할 수 있는 가능성 존재.

소액 투자: 7,400만원의 감정가로 상대적으로 적은 자본으로 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 물건의 거래가는 약 5,000만원에서 5,550만원 사이입니다.

이러한 시장 가격과 본건의 인수 부담이 없는 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 시세에 근거한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 인수조건, 위반건축물 관련 사항 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 평균(약 5,370만원) 대비 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 4,800만원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 입찰 전략에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.