나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34692 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 635-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 '백석마을삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임,

인접 도로상태

공히 동측일부와 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보 과문의)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

귀 제시목록상 기호 5(도사리 635-11)의 경우 기호 1(도사리 635-2)로 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호 2 일반철골구조 기타지붕(단열판넬) 2층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 판넬마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 2) 기호 4 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 판넬마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 3) 기호 7 일반철골구조 (철근)콘크리트스라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 판넬 및 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

1) 기호 2 본건은 공장으로 이용 중임. 2) 기호 4 본건은 냉동창고로 이용 중임. 3) 기호 7 본건은 판매업소 및 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅍ이 소재함.(후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

본건 건물 기호 4 중 부속건물(화장실, 1.56㎡)의 경우 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록5.토지의 경우 목록1.토지에 합병되어 토지대장이 말소된 상태로 평가에서 제외
작성기준일 2026.7.20.자 재감정평가함
건물 차양은 건물에 포함하여 평가, 수목 및 화단의 경우 토지에 포함하여 평가함
본건 지상 및 옥상, 목록2.내에 각 설치된 수변전설비 등 제시외 기계기구 포함하여 매각(별지 기계기구 감정평가명세표 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34692 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,154,369,640원

작성기준일: 2026년 7월 20일 (재감정평가)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 도사리 635-2

용도: 근린시설

토지면적: 1510.00㎡ (약 456.78평)

건물면적: 862.76㎡ (약 260.99평)

건물 제시외면적: 200.10㎡ (매각 포함)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

일괄매각이며, 제시외 건물 및 특정 기계기구 등이 포함되어 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리에 위치하며, '백석마을삼거리' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 일반적인 공업 및 주거 혼재 지역과 유사합니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 대체로 인접지대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조의 공장(가동, 396㎡), 제2종근린생활시설(나동, 199.56㎡), 제2종근린생활시설(267.2㎡) 등 총 3개 동으로 구성되어 있으며, 판매업소, 사무실, 냉동창고 등으로 활용되고 있습니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

토지는 동측 일부와 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 성장관리구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 하수처리구역입니다. 또한, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 및 특정 용도의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권(을11)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 권리

물건명세서상 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박상배

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입일자: 2020-05-13

대항력: 없음

* 임차인: 편부교

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2008-08-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 편부천

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2008-01-07

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계(명시된 금액 기준): 0원

3.5. 권리분석 요약

등기부상 채무 총액은 약 22억 3천 8백만원에 달하며, 감정가액보다 높습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 앞선 권리는 없으나, 2008년에 전입한 대항력 있는 임차인 2명(편 , 편 )의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 이들의 임차권이 매각 후 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우, 명도 협상 과정이나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상권의 형성보다는 개별 사업체 위주의 입지 특성을 보입니다. '백석마을삼거리' 인근에 위치하여 인지도는 있으나, 배후 주거단지나 주요 상업 시설과는 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

현재 본건 건물들은 공장, 냉동창고, 판매업소 및 사무실 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 해당 지역의 산업 및 상업 활동을 반영하고 있습니다.

4.3. 외부 시설 조사 결과

인근 지역에 대한 직접적인 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 주변의 산업 활동이나 농업 활동으로 인한 소음, 냄새 등의 환경적 요인이 존재할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

5.2. 편의 및 기반시설

상업지역과의 직접적인 연계성은 낮아 보이나, 김포시 통진읍 지역의 일반적인 편의시설 및 기반시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 2008년에 전입하여 대항력이 있는 임차인 2명의 보증금이 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 실제 인수해야 할 보증금이 존재하거나, 이들이 낙찰자에게 추가적인 금전적 요구를 할 경우, 명도 지연 및 소송 비용 발생 가능성이 있습니다. 이들의 실제 임대차 조건 및 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다수의 채권 및 압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

6.3. 토지거래 허가구역 지정

외국인 또는 특정 용도(단독다가구아파트연립다세대)의 토지 취득 시 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 기계기구 포함

제시외 건물 및 수변전 설비 등이 매각에 포함되어 있어, 이를 정리하거나 활용하는 과정에서 추가적인 비용 또는 노력이 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지대장 말소 및 건물 일부 소재 불명

목록5 토지는 합병으로 토지대장이 말소되어 평가에서 제외되었으며, 건물(기호 4)의 부속 건물(화장실)은 소재 불명으로 평가에서 제외된 점은 물건의 구성을 파악하는 데 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리에 위치한 근린시설로, 공장, 냉동창고, 판매업소 등으로 활용 가능한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 입지적으로는 차량 접근성은 양호하나, 주변 환경이 공업, 농업, 주거 지역이 혼재되어 있어 쾌적성이나 상권의 집중도는 보통 수준입니다.

가장 주의 깊게 살펴보아야 할 부분은 2008년부터 거주한 것으로 보이는 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이들의 실제 보증금 유무, 차임 지급 상황, 그리고 낙찰 후 명도 과정에서의 잠재적 문제점을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정 및 투자 결정에 있어 가장 중요한 변수가 될 것입니다.

총 채무액이 감정가를 상회하는 점, 제시외 물건 포함 매각 등의 특성을 고려할 때, 권리관계 및 명도 과정을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명도 리스크 해소 시 저가 인수 가능성

대항력 있는 임차인 문제를 원만하게 해결할 경우, 시세 대비 저가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 복합 용도 활용 및 가치 상승 기대

공장, 근린생활시설 등의 용도로 활용 가능하며, 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각을 통해 추가적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

8.3. 계획관리지역의 잠재력

계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 2명(편 , 편 )의 명도 가능성 및 실제 인수 부담금입니다. 이들의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(명도 소송 비용, 이사 비용 등)을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 본건의 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 경쟁 입찰자가 적을 수 있다는 점도 고려 요인입니다.

따라서, 보증금 0원인 임차인의 명도 비용을 약 1억원 ~ 2억원 수준으로 가정하고, 낙찰 후 추가적인 명도 및 관리 비용을 고려하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 최신 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.