나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34635 [1] 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3):본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 부근은 단독주택,중소규모의 공장 및 창고,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1):1필지 장방형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용되고 있음. 기호(3):1필지 부정형의 토지로 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1)토지:북측으로 로폭 약6m아스팔트포장도로와 접하고,남측으로 로폭 약4m 포장도로와 접하고 있으나 옹벽이 설치되어있어 진출입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역(2014-11-27),성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역 <수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 기호(3):자연녹지지역(2014-11-27) ,성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~ 26.8.25.)토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):2021년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층건물로 외벽:드라이비트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

주거용(단독주택)건물로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 아래와 같이 제시외 부합물이 소재하고 있음. ㄱ)철근콘크리트구조 경사지붕,다락: 약30.3㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 3.은 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34635 (1)

* 주소: 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-21

* 신주소: 경기도 김포시 유현삭시로 388-40

* 토지면적: 2140.00㎡ (약 647.35 평)

* 건물면적: 97.84㎡ (약 29.60 평)

* 건물 제시외면적 (다락): 30.30㎡ (약 9.17 평)

* 감정가: 545,352,450원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 목록 3. 토지는 지분매각)

* 건물 사용승인일: 2021년 12월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 용도: 단독주택

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 중소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 토지(기호1)는 북측으로 로폭 약 6m, 남측으로 로폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으나, 남측 도로는 옹벽 설치로 인해 진출입이 제한적임.

* 주변 시설:

* 교육시설: 한가람초등학교가 인근에 위치함.

* 상업/편의시설: 김포시 양촌읍 구래리 일대는 지역 개발이 이루어지고 있으며, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 김포골드라인 구래역과 양촌역 인근으로 상업 및 편의시설이 밀집되어 있음.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보상 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)의 직접적인 언급은 없으나, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 인근 지역의 개발 및 환경 관련 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 26일 중소기업은행 근저당권 (341,000,000원).

* 등기사항 요약:

* 토지 및 건물 소유권 변동 내역이 있으며, 최근 소유주는 원석호임.

* 채권 총액 (토지): 438,816,862원

* 채권 총액 (건물): 456,655,108원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 구체적 내용은 추가 확인 필요)

* 기타 권리: 중소기업은행, 신용보증기금, 한국주택금융공사, 국민건강보험공단, 현대캐피탈 등의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정이 확인되며, 이들 대부분은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임대 관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 최근 매매 사례는 연립주택 및 다세대주택으로, 연식은 1986년~2018년까지 다양함.

* 2026년 5월 28일 거래: 양촌읍 구래리 428-18, 연립, 45.6㎡, 3,000만원.

* 2026년 6월 12일 거래: 양촌읍 구래리 428-12, 연립, 41.04㎡, 6,300만원.

* 2026년 6월 15일 거래: 양촌읍 구래리 420-2, 다세대, 38.74㎡, 9,800만원.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 연립/다세대 주택의 거래 사례이며, 본건은 신축(2021년) 단독주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 연립/다세대 시세 (면적 대비):

* 3,000만원 / 45.6㎡ ≈ 65.8만원/㎡

* 6,300만원 / 41.04㎡ ≈ 153.5만원/㎡

* 9,800만원 / 38.74㎡ ≈ 253.0만원/㎡

* 최근 다세대 주택의 가격 상승 추이를 볼 때, 신축 단독주택의 경우 지역 내 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됨. 다만, 본건의 넓은 토지 면적(2140㎡)이 시세 산정에 중요한 영향을 미칠 것임.

1.5. 생활정보

* 교육: 한가람초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용도 가능함.

* 주변 환경: 단독주택, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적임.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(17사단), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 도로 접근성: 남측 도로에 옹벽이 설치되어 있어 진출입이 불가능한 점은 다소 불편할 수 있음.

* 토지 지분 매각: 본건 토지 중 목록 3.은 지분 매각 대상이므로, 해당 지분에 대한 권리 관계 및 타 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있음.

* 건물 제시외 면적: 약 9.17평의 다락(제시외 건물)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있을 경우 보증금이나 차임 등 세부 내역을 파악하지 못해 인수 또는 명도에 대한 불확실성이 존재할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 구래리에 위치한 신축 단독주택으로, 비교적 최근에 건축(2021년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 넓은 토지 면적(약 647평)을 소유하고 있다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획 상 다수의 개발 제한 사항이 존재하며, 토지 중 일부(목록 3.)가 지분 매각 대상이라는 점, 그리고 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변의 개발 상황과 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 평가해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 넓은 토지 면적: 약 647평에 달하는 넓은 토지는 건축, 증축, 또는 토지 활용 가치가 높음.

* 입지 조건: 한가람초등학교 인근이며, 김포 골드라인 역세권과의 접근성도 고려해볼 만함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매수할 수 있어 권리 관계가 복잡하지 않음 (단, 토지 목록 3. 지분 매각 제외).

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 545,352,450원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 면적당 시세는 약 150만원/㎡ ~ 250만원/㎡ 수준이나, 본건은 신축 단독주택으로 토지 면적이 매우 넓다는 점에서 단순 비교가 어렵습니다.

다만, 다음과 같은 요소를 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 토지 면적 (2140㎡) 및 건물 면적 (97.84㎡)

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 감정가 및 주변 시세 동향

* 토지이용계획 상 제한 사항 및 토지 지분 매각 리스크

* 제시외 건물(다락) 포함 및 임차인 정보 미확인

보수적으로 접근한다면, 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것이 합리적일 수 있습니다. 토지 가치를 중점적으로 고려할 경우, 토지 면적 대비 시세를 최소 100만원/㎡ 이상으로 적용하여 토지 가치만 약 21.4억원을 산출할 수 있으나, 이는 개발 가능성이 전제된 것이므로 실제 경매에서는 제약이 따릅니다.

주변 유사 단독주택의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 따라서, 본건의 현재 감정가를 기준으로 입찰가를 고려하되, 토지 지분 매각 및 임차인 관련 리스크 해소 여부에 따라 유동적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 대략 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. 이는 감정가 및 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 수치입니다. (금액은 만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.