나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12636 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

방화동 592-103 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 방화동 592-104 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(거실 및 주방, 침실, 화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12636 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

건물면적: 19.24㎡ (약 5.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 제이스빌

동/호수: 제4층 제401호

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하1층/지상6층

전용면적: 19.24㎡ (약 5.8평)

대지권면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 가장 가까운 지하철역 정보는 파악되지 않으나, 버스 노선 등을 활용하여 이동이 가능할 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 등 기간 상이)

2.4. 주변 시설 정보

인근에 방화초등학교가 소재하고 있으며, 대규모 주거단지 개발 계획(모아타운)이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

2.5. 혐오시설 여부

주변 반경 내에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서울특별시의 압류 (2025년 4월 11일 접수)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영미)

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 12일

확정일자: 2022년 3월 30일

배당신고일자: 2024년 5월 13일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건.

권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 이종린

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 12일

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2024년 5월 13일

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 조민경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 9월 1일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.5. 기타 특이사항

본 매각은 HUG 인수조건 변경 및 임차인·주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(매수인)에 대한 대항력 포기 조건으로 진행됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.6. 등기부 요약

을구 1번의 주택임차권(김영미, 269,000,000원)은 말소 예정입니다. 갑구 7번의 강제경매(주택도시보증공사, 269,000,000원)는 말소기준권리보다 후순위이나, 법원의 촉탁으로 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 방화동 592-103번지 일대는 주로 다세대 및 다가구 주택이 밀집된 주거지역입니다. 인근에 방화초등학교가 위치하며, 대규모 주거단지 개발(모아타운)이 추진되고 있어 향후 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 기대됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업지구는 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

방화초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거환경 개선 사업

방화동 592-1번지 일대가 모아타운으로 지정되어 대규모 주거단지 개발이 예정되어 있어, 향후 지역의 주거 환경 개선 효과가 클 것으로 전망됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시장 시세 차이

본 물건의 감정가는 316,000,000원이나, 최근 유사 지역의 다세대 주택 실거래가 분석 결과(리츠펠리스, 29.82㎡, 2026년 5월 거래, 210,000,000원)를 고려할 때, 실제 시장 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. (시세 추정치 약 135,400,000원)

6.2. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역

특정 기간 동안 외국인 등에게 토지거래 허가가 필요하며, 이는 향후 매각 또는 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

6.4. HUG 인수 조건

HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로, 관련 조건의 정확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 신축 건물이면서 대규모 주거단지 개발(모아타운) 예정 지역에 속해 있어 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 모든 임차인의 대항력이 없는 상태입니다. 다만, 감정가 대비 현 시세 추정치가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 공항 관련 규제 및 토지거래 허가구역 지정 등은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축된 신축 건물 (2022년 사용승인).

* 대규모 주거단지 개발 계획(모아타운)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 시세 차익 실현 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 시장 시세는 유사 건물(리츠펠리스, 29.82㎡, 2015년식)의 최근 거래가(210,000,000원)를 기반으로 추정 시 약 135,400,000원 수준입니다. [cite: Provided JSON Data]

그러나 본건의 감정가는 316,000,000원으로, 시세와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다.

투자자는 감정가와 시장 시세, 그리고 본건의 특수 조건(HUG 인수, 소형 면적, 규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가 간의 괴리를 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는, 보수적으로 접근하여 200,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이 가격은 시장 추정 시세보다는 높지만, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액이며, 향후 시세 상승을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 부동산 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.