나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12486 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 주상복합건물, 상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제2층 제204호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2009년 9월 4일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 약 8m 및 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12486 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제204호

* 용도: 아파트/오피스텔 (복합 용도 건물 내 오피스텔 이용)

* 감정가: 1억 2,000만 원

* 건물 면적: 23.00㎡ (약 6.96평) (전용면적 기준)

* 토지 지분 면적: 7.381㎡ (약 2.23평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주상복합, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 남측 및 서측으로 각각 약 8m 및 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 28일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

* 총 등기부채권액: 약 15억 6,900만 원

* 주요 권리 현황:

* 소유권 이전: 2009년 12월 23일 (갑2), 2020년 11월 5일 (갑3)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 1억 2,000만 원, 차임 15만 원, 전입 2022.05.09, 확정 2022.04.14). 등기부상 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (약 14억 4,900만 원) (갑6, 말소기준권리)

* 압류: 성동세무서장 (징세) (갑7)

* 강제경매: 서울보증보험 (약 1억 2,287만 원) (갑8) - 본 건 경매 신청 채권자

* 인수되는 권리:

본 물건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성입니다. 비록 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권이 '말소'로 표기되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에 '대항력 있는 임차인'이 언급되며, 신청 채권자는 매수인에게 '배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'을 진행하고 있습니다. 이는 임차인 관련하여 매수인에게 추가적인 부담 또는 법적 검토가 필요함을 시사합니다. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있어, 보증금 전액 배당 여부 및 최종 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 지하철역 인근의 준주거지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변에 비교적 많은 수의 상가가 위치하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 오피스텔의 경우 공급 대비 수요 분석이 중요하며, 인근 유사 물건의 공실률 및 임대료 추이를 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* (가상 정보) 주변에는 소규모 식당, 카페, 편의점 등 다양한 업종의 상가가 밀집해 있으며, 대형 마트나 백화점 등은 다소 거리가 있어 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 '까치산역' 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 재래시장 및 소규모 상점들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교가 위치하고 있으나, 도보 거리 및 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 녹지/휴식공간: 단지 주변으로 산책로 등은 이용 가능할 것으로 보이며, 대규모 공원은 인접해 있지 않습니다.

* (가상 정보) 병원, 은행, 관공서 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용해야 하는 경우가 많습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항과 '신청 채권자는 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각'은 임차인 관련 분쟁 또는 추가적인 부담 발생 가능성을 시사합니다. 임차인의 대항력 유무, 보증금 반환 채권의 소멸 여부 등에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 높은 총 채권액: 15억 원이 넘는 총 채권액은 낙찰가의 상당 부분을 경매 채권자들에게 배분해야 하므로, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 높으나, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 매수인(특히 외국인 등)은 취득 시 허가를 받아야 하는 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 용도 혼재 및 오피스텔 시장 상황: 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 가능하나, 실제 이용은 오피스텔로 파악됩니다. 오피스텔 시장의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세 등은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* (가상 정보) 혐오시설 및 주변 환경: 본건은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 항공기 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 현재 정보상 확인되지 않으나, 화곡동 일부 지역의 주거 환경 개선 필요성 등을 고려하여 주변 환경 변화 가능성을 주시해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항 및 주의사항, 매우 높은 총 채권액, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 관련 법적 쟁점과 그에 따른 추가 비용 발생 가능성은 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적인 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 '까치산역' 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액과 임차인 관련 이슈로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 활발한 지역 상권: 주변에 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

* 혼합 용도 건물: 아파트와 오피스텔 겸용 건물로서, 임대 수익 및 시세 차익을 위한 다양한 전략 구사가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (신청 채권자의 조건에 따라 매수인 부담 없음)

* 예상 감정가: 1억 2,000만 원

* 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인 관련 인수 조건 및 높은 채권 총액 등 제반 상황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준인 약 8,400만 원 ~ 9,600만 원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 실제 입찰가 결정 시에는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협의, 주변 시세 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.