나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513263 [1] 인천광역시 남동구 간석동 109-10 위브타운 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 지하철 '간석오거리역' 동측에 근접하여 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 서측에 근접하여 '간석오거리역'이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 14층 건물이며 사용승인일은 2018-04-30 임. 외벽: 대리석, 페인트 등 내벽: 페인트 등 창호: 삿시창

이용상태

업무시설(오피스텔로)로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차 설비(기계식) 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6~7m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513263 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 109-10, 위브타운 7층703호

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

토지면적: 8.61㎡ (약 2.60평)

건축년도: 2018년 04월 30일 사용승인

감정평가액: 181,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각조건: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 '간석오거리역' 동측에 근접한 상업지대입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통: '간석오거리역'이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

도로: 본 건 건물은 남동측으로 약 6~7m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 1번, 권리금액 173,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번의 주택임차권(권리금액 165,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이재문)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-07

확정일자: 2020-07-22

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

* 주택도시보증공사(이재문) (1차 보증금 증액분 8,000,000원)

보증금: 173,000,000원 (총액)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-07

확정일자: 2022-08-10

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

4. 상권분석

건물 개요: 본 건이 소재한 '위브타운'은 2018년 4월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물입니다. 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

주변 상권: '간석오거리역' 인근의 일반상업지역에 위치하여 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다.

편의 및 생활 인프라: 건물 내/외로 근린생활시설이 다수 입점해 있을 것으로 예상되며, 인근의 상업지구 발달로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 '간석오거리역'을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주거 편의: 주변에 상업시설과 근린생활시설이 발달해 있어 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육: 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건과 관련하여 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 임대차 관련 조건에 변동이 있음을 시사하며, 향후 임대 수익률이나 공실 가능성에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 직접적인 제한이 없습니다. 다만, 외국인 투자자는 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 신축 오피스텔로, '간석오거리역' 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 건물 자체도 비교적 신축(2018년 준공)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 정보 확인 및 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 '간석오거리역'을 편리하게 이용할 수 있는 뛰어난 교통 환경.

신축급 건물: 2018년 준공된 비교적 연식이 짧은 건물로 관리 상태에 대한 기대감이 높음.

안정적인 수요: 상업지대에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설에 대한 꾸준한 수요 기대.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

2024년 8월 24일: 160,000,000원 (59.9㎡, 4층)

2025년 10월 21일: 140,000,000원 (54.01㎡, 14층)

2026년 1월 27일: 152,000,000원 (54.01㎡, 9층)

본 물건 정보:

건물 면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

감정가: 181,000,000원

시세 분석 결과:

본 물건과 동일 면적인 59.9㎡의 거래 사례는 2024년 8월에 160,000,000원에 거래되었습니다. 이후 거래된 54.01㎡ 면적의 오피스텔들은 140,000,000원에서 152,000,000원 사이에 거래되었습니다. 최근 거래가액을 고려할 때, 본 건의 감정가(181,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항과 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 약간 상향된 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.