나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513274 [1] 인천광역시 서구 검암동 665-2 주신빌 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검바위역(인천2호선)' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 34미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 665-2 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513274 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 665-2, 주신빌 4층 402호

건물용도: 연립주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

토지 지분: 25.844000000000005㎡ (약 7.82평)

건물면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

건물 지분: 55.4㎡ (약 16.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인천2호선 검바위역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 검바위역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형으로 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 8미터, 동측으로 약 34미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 5일자 수원지방법원 가압류 (2022카단583) 입니다.

인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번 주택임차권등기(손성훈)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 297,136,420원

주요 권리관계 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (손성훈, 235,000,000원). 말소 예정.

* 갑 4번: 소유권 이전 (김태균, 2021-03-15).

* 갑 6번: 가압류 (조은일, 62,136,420원). 말소됨.

* 갑 10번: 강제경매 (주택도시보증공사, 235,000,000원). 말소됨.

임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (손성훈)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-02-22

* 확정일자: 2021-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항으로, 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 검암동 일대의 주거 지역에 속해 있으며, 인천2호선 검바위역을 중심으로 형성된 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 역세권 상권을 통한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 다세대주택들은 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 30.72㎡ (약 9.3평) 규모 주택이 9,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 72.87㎡ (약 22.0평) 규모 주택이 18,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 62.67㎡ (약 18.9평) 규모 주택이 17,900만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가 229,000,000원은 최근 거래 사례의 최고가보다 높은 수준입니다. 건물 면적(55.40㎡, 약 16.76평)을 고려할 때, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천2호선 검바위역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 검바위역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 관련 시설이 인접할 가능성이 있어, 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

환경: 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 외국인 주택 용도 취득 시 허가가 필요한 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 내국인 일반 매수자에게는 직접적인 영향은 없으나, 추후 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 인수하는 조건으로 변경된 사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 과정에서 HUG의 채권 확보 및 정리 과정과 관련된 것으로, 권리 분석상으로는 말소 예정이나 해당 조건에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 높은 경쟁률이나 예상치 못한 가격 상승 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 검바위역 인근에 위치한 연립주택으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 최근 실거래가 대비 높은 감정가를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 건의 정확한 시세 재확인 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 검바위역 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리 부담이 없습니다.

주거 환경: 일반적인 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

토지 지분: 연립주택의 특성상 토지 지분을 공유하므로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

최근 실거래가 분석 (면적 기준 환산):

* 30.72㎡ (약 9.3평) 기준: 약 1,000만원/평 (9,300만원 / 9.3평)

* 72.87㎡ (약 22.0평) 기준: 약 832만원/평 (18,300만원 / 22.0평)

* 62.67㎡ (약 18.9평) 기준: 약 947만원/평 (17,900만원 / 18.9평)

본 건의 건물 면적은 55.40㎡ (약 16.76평)입니다. 최근 거래 사례의 평당가를 적용하여 예상 시세 범위를 산출하면 약 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 229,000,000원은 최근 거래 사례보다 높은 수준입니다. 따라서, 본 건의 잠재적 리스크와 최근 실거래가를 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가에서 추가로 부담해야 할 금액은 없습니다.

합리적인 투자 관점에서 예상되는 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.