나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513188 [1] 인천광역시 서구 가좌동 30-2 진주아파트 5동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가람고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상14층 건물 내 제5층 제509호로서, (사용승인일 : 1984.08.13) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "아파트"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 부정형의 토지로서 현재 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 이용하여 외곽공도와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌진주1차아파트 재건축) , 대로2류(폭 30 m~35m)(접합) , 소공원(소공원)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로 3-602호선)(저촉) , 중로 2류(폭 15m~20m)(중로2-946호선)(저촉),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(가좌진주 1차아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(2):제3종일반주거지역 , 도로(도로)(저촉),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 제5동이나 현황 205동으로 표기되어있는바 경매 진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임. 2) 본건의 전유면적의 경우 등기사항전부증명서와 집합건축물대장(전유부)이 서로 상이함.

물건 비고

-본건은 공부상 5동이나 현황 205동으로 표기되어있음.
-본건의 전유면적은 등기부상으로는 59.98㎡이나 집합건축물대장상으로는 58.98㎡임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513188 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 30-2 진주아파트 5동 5층509호

용도: 아파트

감정가: 214,000,000원

토지 면적: 50.43㎡ (약 15.26평)

건물 면적: 59.98㎡ (등기부상, 약 18.14평) / 58.98㎡ (집합건축물대장상, 약 17.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 재건축구역, 선순위임차권, 대항력있는 임차인

주의사항: 공부상 5동이나 현황 205동 표기, 건물 전유면적 등기부상 및 집합건축물대장상 차이 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가람고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 아파트 단지 내 도로를 통하여 외곽 공공 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 23일 접수된 박OO 채권자의 강제경매개시결정 (등기사항전부증명서상 갑4)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권(박미영, 권리금액: 160,000,000원, 전입일자: 2020년 10월 8일)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 물건명세서에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-08

* 확정일자: 2020-08-27

* 배당신고일자: 2024-11-05

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

* 기타 권리: 박OO 채권자의 강제경매 (182,254,684원)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 소재한 인천광역시 서구 가좌동은 아파트 및 공동주택이 밀집된 주거 지역입니다. "가람고등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 재건축 잠재력: 본건은 "가좌진주1차아파트 재건축" 구역으로 지정되어 있어, 재건축을 통한 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 재건축 정비구역 지정은 2011년 8월 16일 고시되었습니다.

* 주변 시세:

* 인근 진주아파트(1단지)의 경우, 2026년 10월 3일 기준으로 23평형(전용 58.36㎡) 매매가가 1억 2,000만 원으로 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 10월 9일 KB시세상 79㎡(전용 58.98㎡) 타입의 일반가 매매 시세는 2억 8,000만 원 수준으로 파악됩니다.

* 인근 진주아파트(2단지)의 경우, 2026년 9월 13일 79㎡(전용 58.98㎡) 타입 매매 실거래가가 2억 7,300만 원이며, 2026년 10월 9일 KB시세상 동일 타입 매매 시세는 2억 8,000만 원입니다.

* 가좌동 일대 2026년 10월 기준, 23평형(전용 58.36㎡) 매매 시세는 1억 8,500만 원으로 조사되었습니다.

* 참고로, 가좌진주1차아파트 재건축 사업은 2019년 시공사 선정 후 사업 진행에 탄력이 붙었으나, 2025년 4월 30일 기준으로 공유지 분할 소송 관련 항소심을 진행하는 등 사업 진행에 일부 난항이 있었던 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: "가람고등학교"가 인근에 위치하며, 가좌초등학교, 가좌중학교 등이 주변에 있습니다.

* 교통시설: 인천지하철 2호선 인천가좌역이 도보 약 13분 거리에 위치하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경인고속도로 가좌IC 및 제2외곽순환도로 접근성이 좋습니다.

* 상업 및 의료시설: 인근에 홈플러스, 이마트트레이더스, 나은병원 등이 있으며, 진주상가 정류장 인근에 상업시설이 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 도로를 통해 공공 도로 접근이 용이하며, 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이:

* 건물 동수: 공부상 5동으로 등기되어 있으나, 현황은 205동으로 표기되어 있어 실제 확인이 필요합니다.

* 건물 면적: 등기부등본상 전유면적은 59.98㎡이나, 집합건축물대장상 전유면적은 58.98㎡로 차이가 있습니다.

* 인수되는 임차권: 을구 5번 주택임차권(박미영, 160,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '말소: 인수' 표시는 매수인이 부담할 수 있는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

* 재건축 사업 불확실성: 재건축 구역으로 지정되어 있으나, 2019년 시공사 선정 이후 사업 시행인가, 관리처분, 이주/철거 등 후속 절차 진행에 있어 일부 지연 및 법적 소송(공유지 분할 소송 관련 항소심 진행 중)이 있었던 것으로 파악됩니다. 따라서 실제 재건축 완료 시점 및 추가 분담금 발생 가능성 등 사업 진행의 불확실성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 저촉: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(가좌진주1차아파트 재건축)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 소로3류, 중로2류 등 도로 관련 용도 및 소공원 용도와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 및 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치하며, 재건축 구역으로 지정되어 미래 가치 상승이 기대되는 아파트입니다. "가람고등학교" 인근에 위치하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 공부와 현황 간의 불일치(동수, 면적), 인수되는 선순위 임차권, 그리고 재건축 사업의 진행 지연 및 불확실성 등 여러 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 특히, 인수되는 임차권의 실질적인 부담액과 재건축 사업의 정확한 진행 상황 및 예상 분담금을 철저히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 잠재력.

* 인천 서구 지역의 도시 개발 계획과 연계한 투자 매력.

* 주변 교육 및 교통 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

인수 보증금 합계 (제공된 정보 기준): 0원

예상 입찰가 산정 시, 최근 인근 유사 면적 아파트의 실거래가 및 KB시세 등을 고려해야 합니다. 진주아파트(1, 2단지)의 경우 2026년 10월 기준 23평형(전용 58.36㎡) 매매 시세가 1억 2,000만원에서 2억 8,000만원 사이로 파악됩니다. 또한, 인수되는 임차인의 보증금 160,000,000원 (등기부 기준) 또는 168,000,000원 (임차인 현황 기준)을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 재건축 사업의 불확실성과 인수되는 임차권 부담 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 분석을 통해 결정해야 하나, 현재로서는 감정가의 70~90% 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.