나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513190 [1] 인천광역시 서구 마전동 1132-8 유현칸타빌 디동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천검단초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2012-04-10)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택-단지형연립주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택-단지형연립주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513190 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1132-8 유현칸타빌 디동 2층203호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

* 건물면적: 56.51㎡ (약 17.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축년도: 2011년 (준공 2012년 4월 10일)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 마전동 소재 "인천검단초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합). 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

3. 권리분석

* 권리분석 요약: 말소기준권리(압류: 안산세무서장, 접수일자 2022-04-13)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (이재흥, 2013-12-13)

* 을7: 주택임차권 (이사라, 보증금 144,000,000원, 전입 2021-04-05, 확정 2021-03-03). 비고: 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 갑9: 소유권이전 (권영만, 2021-04-26, 매매 144,000,000원)

* 갑10: 압류 (안산세무서장, 2022-04-13, 말소기준권리)

* 갑11: 압류 (남동세무서서장, 2025-04-02, 말소)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-17, 채권액 144,000,000원)

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 순위 7번 주택임차권(이사라)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-03

* 배당신고일자: 2023-02-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물 종류: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 단지 정보: 유현칸타빌(D동)은 2012년 4월에 사용 승인된 연립주택으로, 총 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 집합건축물 총괄표제부에 따르면 해당 단지는 총 28세대가 거주 가능합니다.

5. 생활정보

* 단지 규모: 연립주택, 5층 건물 중 2층, 203호.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕.

* 편의시설: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건 소재지 인근에 인천검단초등학교가 위치하며, 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시세 정보:

* 승보주택(1994년식, 42.96㎡): 74,000,000원 (2025년 3월)

* 타워팰리스4차(2016년식, 59.8㎡): 154,000,000원 (2026년 7월)

* 클라우스2동(2015년식, 49.96㎡): 130,000,000원 (2026년 7월)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되므로, 입찰자 본인이 외국인일 경우 허가 절차를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이 변경된 조건이 낙찰 후 인수 시 어떤 영향을 미치는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: '공동담보' 기재는 본 건 외에 다른 담보물이 존재할 가능성을 시사합니다. 해당 공동담보물의 현황 및 처리 여부에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로, 해당 물건에 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, HUG 임차인 이사라의 정보는 명확히 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택-단지형연립주택으로, 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 환경은 학교와 주거시설이 혼재된 전형적인 도심 지역입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높으며, 임차인 이사라 씨의 경우 대항력이 없으나 HUG의 말소 동의로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 지정은 외국인 취득 시에만 해당되므로, 내국인에게는 직접적인 제약이 없을 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 본건의 인수 조건 및 최종 인수 금액에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2012년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 인천 검단 지역 발전 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* HUG 채권자: HUG가 채권자이므로 경매 절차의 투명성과 안정성이 확보될 수 있습니다. (단, '인수조건 변경' 사항 면밀 검토 필요)

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세를 고려하여 입찰가 산정 시 투자 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 클라우스2동(2015년식, 49.96㎡): 130,000,000원 (2026년 7월)

* 타워팰리스4차(2016년식, 59.8㎡): 154,000,000원 (2026년 7월)

* 본건 건물 면적(56.51㎡)과 준공 연도(2012년)를 고려할 때, 클라우스2동과 타워팰리스4차의 시세가 가장 근접한 참고 자료가 됩니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본 건의 적정 시세 범위는 약 130,000,000원 ~ 154,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 142,000,000원은 해당 범위 내에 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등 특이사항과 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 인수 시 추가되는 비용은 없습니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.