나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512818 [1] 인천광역시 서구 연희동 682-12 한국아파트 3동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며 "인천아시아드경기장역" 서측 인근에 위치 하는 부동산이며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택이 혼재하여, 이를 배후 지로 한 각종 생활편익시설 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 22층건중 12층 1201호로서, 외벽: 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등. 창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 1단의 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 외곽공도와 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '3동' 이나 현황상 '103동' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512818 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 682-12 한국아파트 3동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 386,000,000원

토지면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

토지지분: 52.498798786450365㎡ (약 15.88평)

건물면적: 130.14㎡ (약 39.36평)

건물지분: 130.14㎡ (약 39.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공부상 '3동'이나 현황상 '103동' 임.

감정평가서 요약 요항표 작성일: 2026-08-05

아파트 면적 정보:

* 전용면적: 130.14㎡ (약 39.36평)

* 분양면적: 151.59㎡ (약 45.85평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 연희동에 소재하며 "인천아시아드경기장역" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택이 혼재하며 생활편익시설이 산재해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 아시아드경기장역)이 위치하여 교통 여건은 양호합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 건물 중 12층 1201호이며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 타일 붙임, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방시설, 전기설비, 위생설비, 승강기 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 2필 1단의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 외곽 공도와 접하며 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (근저당권, 권리금액 224,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (한국주택금융공사)

* 압류 (서인천세무서장)

* 가압류 (인천신용보증재단, 권리금액 20,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 강제경매 (이채경, 권리금액 37,067,396원)

* 등기부채권 총액: 244,400,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 연희동 지역은 주거 단지를 배후로 하여 아파트 단지 및 주택가와 함께 다양한 생활편익시설이 산재하고 있습니다. 인천아시아드경기장역 인근으로 상업 시설 이용이 편리하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역이 도보 약 2~4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 주변 학군에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 주거 밀집 지역에 해당하여 학원 등 교육 관련 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 아파트 단지 인근에 각종 편의시설이 산재하고 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 가까운 거리에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 동 표시 불일치: 공부상 '3동'이나 현황상 '103동'으로 표기되는 점은 실제 방문 시 반드시 확인이 필요합니다. 이는 혼란을 야기할 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지, 만약 존재한다면 보증금 또는 차임 관련 사항이 어떻게 되는지 명확한 확인이 필요합니다. 보증금 외 추가적인 명도 관련 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용계획: 본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동의 아시아드경기장역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 공부상 동 표기 오류와 임대차 관계가 불분명한 점은 명확히 확인하고 명도 절차에 신중을 기해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 아파트의 전용면적은 130.14㎡ (약 39.36평), 분양면적은 151.59㎡ (약 45.85평)입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 아시아드경기장역이 인근에 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소멸되는 권리: 강제경매 사건으로 진행되어 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 등기 부담이 없습니다.

* 생활 인프라: 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 상권이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 합리적인 가격 가능성: 현재 시세 및 감정가 대비 낙찰 가능한 수준에서 검토해 볼 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 386,000,000원입니다. 최근 시세 정보를 종합해 볼 때, 해당 아파트 단지(한국(1차))의 130.14㎡(약 39.36평) 전용면적 기준 매매가는 현재 약 2.9억~3.2억 원 수준으로 파악됩니다. 또한, 고점 대비 하락한 시세와 층수(12층)를 고려할 때, 감정가보다는 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직해 보입니다. 잠재적 리스크(동 표기 오류, 임대관계 미상)를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.