나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512892 [1] 인천광역시 서구 당하동 1106-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "완정역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2012-06-12),?지구단위계획구역,?중로3류(폭 12m~15m)(2012-06-07)(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2015 -03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(인천당하초등학교 병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,?성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2 026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2010년 08월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

단독주택(다가구주택(일반건축물대장상 11가구/현황 26가구))으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 급배수설비, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 2 건물 내 후첨 ‘건물개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물[가]~[커]가 소재하고 있으며, 개략적인 목측에 의한 구조, 규모, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 평가한 금액을 후첨‘토지건물 감정평가 명세표’에 기재하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 2 건물은 일반건축물대장상 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구 총 11가구로 기재되 어 있으나, 2011.5.16. 검단출장소-13172호에 의거 위반건축물 표시(다가구주택 무단대수선 /16가구증설)되어 있으며, 현장조사일 현재 후첨‘호별배치도’와 같이 총 26가구(2~4층 각 7가구, 옥상 5가구)의 호실이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함)
2. 건축물대장상 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구 총 11가구이나 현황상 2 ~ 4층 각 7가구, 옥상 5가구 총 26가구가 소재하고 16가구가 무단 증설되어 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512892 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1106-4

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,468,473,500원

* 토지면적: 364.10㎡ (약 110.15평)

* 건물면적: 532.03㎡ (약 160.94평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 건축물 사용승인일: 2010년 08월 25일 (철근콘크리트구조, 4층 건물)

* 작성일: 2026-09-10

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "완정역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(당하초등학교, 병설유치원), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2010-09-02 접수)

* 등기부채권 총액 (토지): 492,000,000원

* 등기부채권 총액 (건물): 617,000,000원

* 임차인 현황:

* MENGXIANQIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-02, 대항력 없음

* 고 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-10, 확정 2022-03-10, 배당신고 2024-04-26, 대항력 없음

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2023-07-03, 확정 2025-11-11, 배당신고 2025-11-17, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-08-16, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-19, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-03-06, 대항력 없음

* 염 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-26, 대항력 없음

* SHALDAEVA LIDIIA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-26, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-02, 대항력 없음

* 장 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-31, 확정 2019-10-31, 배당신고 2024-01-19, 대항력 없음

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-08-13, 대항력 없음

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-11, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 다가구주택 (일반건축물대장상 11가구, 현황 26가구)

* 주변 환경: 단독 주택, 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역

* 교통: 인천지하철 2호선 완정역 인접, 버스정류장 인접

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "당하초등학교" 북동측 인근에 위치

* 교통: 인천지하철 2호선 완정역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 11가구이나 현황 26가구로, 16가구가 무단 증설되어 위반건축물로 등재되어 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

* 공부와의 차이: 건축물 현황 (총 26가구)과 공부상 내용 (총 11가구)이 불일치하며, 이로 인해 위반건축물로 등재된 상태임.

* 제시외 건물: 상당 면적의 제시외 건물이 소재하여 일괄매각 대상임.

* 임대관계 미상: 다수의 임차인에 대한 임대 관계가 확인되지 않아 주의가 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 인천지하철 2호선 완정역과 인접하여 교통이 양호하고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 갖추어져 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 건축물대장과 실제 현황 간의 큰 차이로 인한 위반건축물 등재 사실은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 16가구의 무단 증설로 인한 법적 문제 해결 및 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역에 해당하며, 제시외 건물도 존재하여 추가적인 검토가 필요합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인들의 권리관계 및 실제 거주 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 완정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수함.

* 임대 수익 잠재력: 다가구주택으로서 적절한 관리를 통해 임대 수익을 기대할 수 있음. (단, 위반건축물 문제 해결 필요)

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,468,473,500원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 토지거래허가구역 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 부분을 감안하여 위반건축물 해소 방안, 명도 가능성, 향후 건물 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 상세한 현장 조사와 권리 분석, 복합적인 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가의 70%~80% 수준(약 1,027,931,450원 ~ 1,174,778,800원)을 참고하여 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.