나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513281 [1] 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 서창동 소재 '만월중학교' 남서측 인근에 위치하는 '서창 먹거리타운' 1동 내에 소재하며, 인근일대는 상업용부동산, 주거용부동산 등이 혼재하는 간선도로 후면 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약2km 지점에 신천I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상5층건 내 1층 103호(기호(1)), 104호(기호(2))로서 외벽 : 복합판넬, 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(공실)로 이용중임. 기호(2): 근린생활시설(해동부동산)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 대체로 평지이며, 근린생활시설 및 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭8미터, 서남측 및 북서측으로 각각 폭10미터, 동북측으로 폭12미터 정도의 포장도로에 4면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-02-17)( 문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2019-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환 경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한 함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.) ))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

인천지방법원 2025타경513281 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층103호 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 서창남순환로10번길 16-10)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 자동차관련시설이나, 본건은 1층 103호 근린생활시설로 이용중)

감정가: 449,000,000원

토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

건물면적: 35.34㎡ (약 10.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주농업협동조합 (근저당권)

1.1. 입지조건

건물 개요: 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창 먹거리타운' 1동 1층 103호로, 일반철골구조 기타지붕 지상 5층 건물 중 1층입니다.

주변 환경: '만월중학교' 남서측 인근에 위치하며, 일대는 상업용부동산, 주거용부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 약 2km 지점에 신천I.C. 진출입로가 위치하여 광역 접근성도 양호한 편입니다.

토지: 유사사방형의 대체로 평탄한 토지 위에 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 용도의 건물이 이용 중입니다.

도로: 남동측 8미터, 서남측 및 북서측 각각 10미터, 동북측 12미터 포장도로에 4면이 모두 접하여 차량 통행 및 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택지구), 소로1류, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경보존지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 31일자 파주농업협동조합 근저당권(을4)으로, 본 경매 절차로 인해 발생하는 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁말소 등기 등이 존재합니다.

* 파주농업협동조합의 근저당권, 삼성카드 및 주식회사 케이뱅크의 가압류, 남동구의 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 임의경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 현재까지 등기된 권리채권 총액은 약 7억 9천 2백만원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

건물 내 현황: 본건 1층 103호는 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 동일 건물 104호는 '해동부동산'으로 영업 중입니다.

지역 상권: '서창 먹거리타운'이라는 명칭으로 보아, 주변에 식당 등 상업시설이 집약되어 있을 것으로 예상됩니다. 만월중학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다.

건물 용도: 건축물대장상으로는 '자동차관련시설'로 등록되어 있으나, 본건은 '근린생활시설'로 이용 가능한 상태입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 만월중학교가 인접해 있으며, 지역 내 주민 편의를 위한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 신천IC를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주요 시설: 인근에 서창동행정복지센터, 소래포구, 인천대공원 등이 있으며, 대형마트나 백화점 등 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 규제:

* 가축사육제한구역: 악취 등 민원 발생 가능성.

* 공공주택지구: 향후 지역 개발 및 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

* 현상변경허가 대상구역(역사문화환경보존지역): 건물 관련 인허가 시 문화재 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 매수자에게는 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

공실 가능성: 본건 103호가 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 향후 공실 장기화 또는 임차인 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물 용도: 건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 본건은 '근린생활시설'로 사용 중인 점에 대한 향후 용도 변경 또는 유지 관리 시의 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 서창동 먹거리타운 내 1층 상가로, 일상적인 상권 및 주거 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다. 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스 정류장 및 IC를 통한 교통 환경도 양호합니다. 권리관계는 말소 기준 권리를 중심으로 대부분 소멸되어 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 규제와 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 공실 상태인 점을 감안하여, 적극적인 임대 마케팅 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서창동 지역 상권 내 핵심 위치인 '먹거리타운'에 속해 있어, 지역 내 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

접근성: 4면 도로 접합으로 차량 접근성이 우수하며, 이는 고객 방문 및 물류 이동에 큰 장점입니다.

권리관계: 복잡했던 권리관계가 대부분 정리되어 인수 부담이 최소화된 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 공공주택지구로 지정되어 있는 만큼, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 449,000,000원

현재까지 확인된 인수 보증금: 0원

입찰가 산정 시 고려사항:

* 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 비교 분석

* 본건 상가의 현재 공실 상태 및 적정 임대료 수준 파악

* 주변 상권의 활성화 정도 및 미래 성장 가능성 평가

* 토지이용계획상의 제약 조건으로 인한 가치 영향 검토

* 상기 정보를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.