나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층(제102동) 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.(세부사항'건물개황도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 6필 일단의 대체로 사다리형토지로서, 건부지(오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 40미터 내외 남서측으로 약8~9미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 토지2 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 토지3 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 토지4 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 토지5 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 토지6 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12764 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제3층 제303호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 내 제3층 제303호

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.43㎡ (약 3.16평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 305,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준 권리인 강서세무서장의 압류(2023.02.07.) 외 다수의 압류 및 강제경매(주택도시보증공사)가 등기되어 있습니다. 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 주택임차권(김기현, 보증금 311,000,000원)이 존재하나, 말소 예정 등기이며, 물건명세서상 해당 임차인은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

가장 빠른 권리인 강서세무서장의 압류(2023.02.07.)가 말소기준 권리가 될 가능성이 높습니다. 본 경매 절차를 통해 주택임차권, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 소멸될 것입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

제공된 정보 및 등기부 현황, 물건명세서 상으로는 매수인이 인수해야 할 부담이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히 임차인의 보증금반환청구권은 포기 조건부로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 화곡역 인근에 위치하여 다수의 근린생활시설, 상점, 금융기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (매매/임대 시세 추정)

화곡동 지역의 유사 면적(약 28.62㎡) 오피스텔 시세는 현재 대략 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원 선으로 형성되어 있습니다. (이는 일반적인 시세 조사에 따른 추정치이며, 실제 거래 사례 및 개별 물건 상태에 따라 변동될 수 있습니다.) 본 물건의 감정가 3억 5백만 원은 현재 시세보다 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 임대 수익률 측면에서도, 유사 오피스텔의 평균적인 보증금(약 2천만 원) 및 월세(약 60만 원)를 고려할 때, 현재 시세 대비 투자 가치를 신중히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

화원중학교를 비롯하여 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

공원 및 녹지 공간도 일부 존재하여 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

본 물건은 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각되므로, 임차인과의 명도 절차는 비교적 수월할 수 있으나, 조건부 매각으로 인한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 건축물 이용 현황 (주거용 사용)

건축물대장상 '업무시설' 또는 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되고 있어 향후 용도 변경 시 발생할 수 있는 문제점이나 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

앞서 언급한 공항 관련 보호지구, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호합니다. 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었고, 현황 용도와 공부상 용도 차이, 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 명도 관련 부담을 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 접근성.

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거 환경.

* 권리 분석 상 매수인이 인수할 부담이 없는 명확한 권리 관계.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인한 명도 관련 리스크 감소.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 305,000,000원이나, 현재 유사 면적 오피스텔의 시세가 약 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원 선으로 조사되었습니다. 임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치와 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현재 시세 및 투자 수익률을 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 입찰 참여 전 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.