나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513182 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내의 제1동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2011.1.17.) 외벽: 벽돌형 타일 붙임, 페인팅 등 마감 창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513182 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.83㎡ (약 9.63평)

건물면적: 48.75㎡ (약 14.75평)

건물지분: 48.75㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태:

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권 변동 및 각종 권리 변동 내역 확인됨. 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 압류(안산세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(서울보증보험) 등이 등기되었으며, 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됨.

말소기준 권리:

말소기준 권리는 압류(안산세무서장, 2022.03.10.)로 판단됨.

임차인 현황:

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-31

확정일자: 2020-07-08

배당신고일자: 2022-08-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기이나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

주위 환경:

본건은 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있음.

근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제1동 제2층 제202호임.

사용승인일: 2011년 1월 17일.

이용 상태:

다세대주택으로 이용 중이나, 폐문부재로 인해 내부 확인은 불가능함.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 그 효력 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. (보고서 작성 시점인 2026년 8월 30일에는 기간 만료) 단, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용되었으므로 내국인 거래에는 해당 사항 없음.

폐문부재:

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태나 관리 상태는 다를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택임. 경서초등학교 인근에 소재하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 등기부상 채무 관계가 복잡하게 설정되었으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 또한 인수되지 않아 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됨. 다만, 내부 확인이 어려운 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확함.

안정적인 주거지역 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가는 약 76,000,000원에서 90,000,000원 수준에서 형성되어 있음. 본 건물의 건물 면적은 48.75㎡ (약 14.75평)으로, 최근 거래된 47.76㎡ 면적의 물건이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 가치를 90,000,000원 이상으로 볼 수 있음. 감정가는 121,000,000원으로 제시되었으나, 최근 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.