나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12763 [1] 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 5층 건내 제2층 제204호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 ,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 주차환경개선지구<주차장법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12763 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

토지지분: 19.18㎡ (약 5.80평)

건물면적: 23.89㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.89㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

북측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다.

특히, 건축허가·착공제한지역으로 2026년 1월 16일까지 건축 관련 제한이 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 15일자 강서세무서장의 압류(갑3)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 김희태 외 3명 소유권보존 (2020-04-23)

* 을3: 주택임차권 (김우석, 225,000,000원, 2021-05-28 전입, 2023-07-19 배당신고) - 말소 예정

* 갑2: 고완석 공유자전원지분전부이전 (2021-06-02)

* 갑4: 주택도시보증공사 가압류 (788,000,000원, 2023-01-03)

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (225,000,000원, 2025-10-22) - 본 경매 개시

등기부 상 총 채권액은 1,013,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 보증금 및 차임이 없는 대항력 없는 임차인(DIALLOFATIMATA, WANEIBRAHIMA)과, 보증금 225,000,000원의 주택도시보증공사(김우석) 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 상권입니다.

특별한 상업 시설 집적지는 보이지 않으나, 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도의 주택 거래 시에는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. 본 물건은 지상 5층 건물 중 2층 제204호에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, CCTV 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 편의 시설은 갖추고 있습니다.

가장 가까운 교육 시설로는 문교초등학교가 서측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 남부교육청을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건축허가·착공제한지역으로 2026년 1월 16일까지 지정되어 있어, 신축 또는 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해, 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 특정 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 잠재적인 거래 제약 요인이 될 수 있습니다.

감정평가서에 명시된 교육환경보호구역 관련 내용은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 범위를 반드시 확인해야 합니다.

HUG 관련 채권 및 임차권 관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 주의사항 및 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없으므로 권리 해소 측면에서는 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 2,800만원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석해 볼 때, 유사 면적의 다세대주택이 1억 4,000만원에서 3억 2,500만원까지 거래된 점을 고려하면, 감정가 수준에서 시장 가격과의 괴리가 크지 않으나, 소폭 상승 여력도 있습니다.

권리 분석상 특이사항은 없으며, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 건축허가·착공제한지역 지정, 교육환경보호구역 등 규제 사항은 향후 재산권 행사 및 거래 시 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

소액으로 서울 지역 내 부동산 투자를 고려할 수 있는 기회입니다.

전용면적 7.23평으로 1인 가구 실수요자 또는 소형 투자 물건을 찾는 투자자에게 적합합니다.

HUG 관련 채권으로 진행되는 경매로, 복잡했던 권리 관계가 매각으로 모두 정리되어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 53.72㎡ (약 16.25평) 다세대주택, 440,000,000원 (평당 약 27,000,000원)

* 2026년 5월, 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대주택, 325,000,000원 (평당 약 36,000,000원)

* 2026년 5월, 21.99㎡ (약 6.65평) 연립주택, 140,000,000원 (평당 약 21,000,000원)

본 물건의 면적은 23.89㎡ (약 7.23평)이며, 감정가는 228,000,000원입니다. 이는 평당 약 31,535,000원에 해당합니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 건축허가·착공제한지역 등 규제 사항을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.