나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512950 [1] 인천광역시 서구 경서동 750-3 진흥아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 4층401호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2010.06.21)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512950 (1)

채권자: 서OOOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 750-3 진흥아트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

건물면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 소유권 이전 내역과 함께 동안산세무서장 및 남동세무서장의 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 본 경매 개시 결정은 서울보증보험(주)이 채권자로 하여 2025타경512950 사건으로 진행되었습니다. 말소기준권리는 동안산세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: T

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-30

확정일자: 2020-10-12

배당신고일자: 2022-12-06

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 주택임차권(을5)이 확인되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리이나 서울보증보험주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변은 다세대주택과 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 경서초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 2010년 6월 21일에 사용승인되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되어 외국인의 주택용도 취득 시 허가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

6.2. 권리 관계 리스크

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 대부분의 등기사항은 말소될 예정입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 제한 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 현재 미상으로 파악되나, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 입지입니다. 건물 상태는 2010년에 건축되어 신축은 아니지만, 통상적인 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다. 권리 관계는 복잡하지 않으나, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 시 제약 사항이 존재합니다. 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 시세보다 높은 감정가로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 경서초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 복잡한 권리 관계 없이 명확하게 소멸되는 권리가 많아 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건의 건물 면적(52.34㎡)을 고려할 때 시세는 약 76,000,000원에서 90,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(149,000,000원)는 최근 시세보다 높은 수준이므로, 시장 가격에 기반한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.