나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513216 [1] 인천광역시 계양구 계산동 1084-2 은행마을강북아파트 401동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ‘계양구청’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건내 제401동 제3층 제301호로서 -외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내 벽: 벽지도배 마감 등. -창 호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 난방설비(지역난방), 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계산동 1084-2 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513216 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 1084-2 은행마을강북아파트 401동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 430,000,000원

토지면적: 44.11㎡ (약 13.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 102.48㎡ (약 31평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 1997년 (사용승인일: 1997.07.25)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 3층

내부구조: 아파트로 이용 중이며, 일반적인 방, 욕실, 거실, 주방 구조로 추정됩니다.

최고층: 18층 (건물 전체 기준)

해당층: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '계양구청' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 이용하여 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.10.15. 근저당권, 세현자산관리대부주식회사, 97,500,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을7) 근저당권: 세현자산관리대부주식회사 (2024.10.15. / 97,500,000원) - 말소기준권리

* 을8) 근저당권: 이능우 (2025.07.09. / 500,000,000원)

* 갑4) 가압류: 양경식 (2025.09.09. / 5,200,000원)

* 갑5) 임의경매: 안양저축은행 (2025.10.20. / 77,558,735원)

* 갑6) 압류: 계양구 (2025.12.17.)

* 을7-2) 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2026.01.15. / 97,500,000원)

* 갑7) 압류: 계양세무서장 (2026.06.02.)

3.2. 매수인 인수 권리

* 을9) 주택임차권: 신은교 (2025.10.16. 등기 / 임대차보증금 256,500,000원, 전입일자 2023.09.20., 확정일자 2023.08.07.)

본 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

(참고: 최초 보증금 285,000,000원 중 반환되지 아니한 보증금액 256,500,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-20

대항력: 있음

비고: 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 협의 또는 관련 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(신은교)

보증금: 285,000,000원 (등기상 256,500,000원 인수)

차임: 0원

전입일자: 2023-09-20

확정일자: 2023-08-07

대항력: 있음

비고: 최선순위 임차인으로, 배당받지 못하는 보증금(256,500,000원)은 매수인이 인수합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차권(신은교)이 존재하며, 해당 임차권의 보증금 중 일부(256,500,000원)는 매수인이 인수해야 합니다. '강 ' 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 아파트 단지 주변으로 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

계양구청이 인근에 위치하여 관공서 이용 또한 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 은행마을강북아파트 (인천광역시 계양구 계산동 1084-2)

건축년도: 1997년

총 동수: 5개 동

총 세대수: 436세대

최고층: 22층

관리사무소 연락처: 032-551-7938

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 편의시설이 있습니다.

5.3. 주차시설

지상 주차: 12대

지하 주차: 10대

총 주차대수: 211대 (세대당 약 0.48대)

전기차 충전기 (지하): 13대

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. '주택도시보증공사(신은교)' 임차인은 약 256,500,000원의 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수금액이 높아집니다.

'강 ' 임차인의 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건으로부터 직선거리 1km 이내에 뚜렷한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축산 농가 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 상당액(256,500,000원)을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 감정가(430,000,000원) 대비 인수 보증금을 고려했을 때, 실질적인 취득 비용이 시장가보다 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 투자 시에는 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준 시세 형성: 최근 2026년 4월, 6월 거래 사례를 보면 102.48㎡ 기준 47,300만원 ~ 48,600만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 계양구청 인근의 안정된 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 주거 가치가 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 4월 14일 거래된 102.48㎡ 면적의 '은행마을(강북)아파트'는 473,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 3일 거래된 동일 면적의 '은행마을(강북)아파트'는 486,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 17일 거래된 90.18㎡ 면적의 '은행마을(삼보)아파트'는 453,000,000원에 거래되었습니다.

이를 종합하면, 본 건의 전용면적 102.48㎡ 기준 시세는 약 470,000,000원에서 490,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 총 취득 비용

* 시장가 추정: 480,000,000원

* 인수 임차보증금: 256,500,000원

* 예상 총 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 임차보증금

현 시세(480,000,000원)를 기준으로, 총 취득 비용이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

상기 분석에 따라, 보증금 인수분을 제외한 실질적인 매수 희망 가격은 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 시장가 (480,000,000원) - 인수 보증금 (256,500,000원) = 223,500,000원

하지만, 감정가(430,000,000원)와의 괴리가 크고, 이는 해당 물건의 권리상 부담이 매우 크다는 것을 시사합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 230,000,000원 에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격으로 입찰 시, 총 지출 예상액은 약 486,500,000원 ~ 506,500,000원이 됩니다. 이 금액이 현재 시장가 수준임을 감안할 때, 큰 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

주의: '강 ' 임차인의 보증금 0원 또한 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.