나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12703 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 공항시장역(지하철9호선) 서측 인근에 위치하는 마곡킹덤비바체 제5층 제501호로서 주위는 다가구주택, 다세대 및 연립주택, 오피스텔, 나홀로아파트 등의 주거용 부동산과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 주정차 용이하고 인근에 지하철(공항시장역 9호선) 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 5층 501호로서(사용승인 2021.7.12.) 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호마감임.

이용상태

방, 거실, 화장실, 주방, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형에 가까운 사다리형 토지로서 인접토지 대비 등고 평탄하고 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 612-197, 612-222)준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12703 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제5층 제501호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 상세 내역

감정가: 196,000,000원

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.51㎡ (약 2.27평)

건물면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물지분: 20.99㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2021년 7월 12일

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 공항시장역(지하철 9호선) 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다가구주택, 다세대 및 연립주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거지역이며, 근린생활시설도 함께 분포하고 있습니다.

2.1. 2.교통상황

인근에 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스정류장도 가까이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량의 주정차 또한 용이합니다.

2.1. 3.건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 5층에 위치한 501호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 12일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부 구조는 방, 거실, 화장실, 주방, 현관 등으로 이용 중입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.1. 4.토지 이용상태 및 주변 현황

본건 토지는 2필지 일단의 가장형에 가까운 사다리형 토지로서, 인접 토지 대비 등고 평탄하며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다. 또한, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 주택임차권(김하형) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등기가 존재합니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025타경12703)입니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

3.1. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김하형)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-17

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

* 임차인: 윤종선

보증금: 2,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

주택도시보증공사(김하형)는 대항력이 없으며, 윤종선 임차인 역시 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인 관련 부담을 인수하지 않습니다.

3.1. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.1. 4.특별매각조건

주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

4.1. 1.주변 상업시설 및 업종

본건 인근에는 공항시장 등 재래시장과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

4.1. 2.지역 내 상권 특징

해당 지역은 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지하철 역세권임을 고려할 때 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 김포공항 롯데마트가 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 1.편의시설 및 유해시설

* 편의시설: 지하철 9호선 공항시장역, 버스정류장, 공항시장, 롯데마트 김포공항점, GS더프레시 송정역점 등 쇼핑 및 교통 시설이 근거리에 위치합니다.

* 유해시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 과거 방화동 건설폐기물장 이전 문제나 마곡 열병합발전소 건설 관련 주민 반대 이슈가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 적어 보입니다.

5.1. 2.주거 환경

주변이 비교적 조용한 주거지역이며, 공항시장역을 이용한 도심 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1.법적/행정적 제한

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 속해 있어 건축 또는 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.1. 2.권리 인수 및 명도 관련

주요 임차인인 주택도시보증공사(김하형)와 윤종선 모두 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차권이 말소될 예정입니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자는 임차인의 보증금이나 관련 권리를 인수할 부담이 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나 구체적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 역세권 입지 및 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각 등 특수 조건이 있지만, 이는 오히려 매수인 보호 장치로 해석될 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제약사항이 존재하며, 매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 9호선 공항시장역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 보증금도 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인의 권리를 보호하는 측면이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 현재 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세는 1억 7천만 원대에서 2억 원대 초반에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 마곡 킹덤 비바체 건물의 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 주변 유사 건물들의 매매가격을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 보증금은 감정가의 10%인 19,600,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가(196,000,000원)를 기준으로 85% ~ 100% 수준인 약 166,600,000원 ~ 196,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.