나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64459 [1] 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 2동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시보건소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 내 제5층 제503호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 드라이비트 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설 - 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로 및 남측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m ~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 한국주택금융공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 김범수의 대위변제자이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64459 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 2동 5층503호 (신주소: 경기도 파주시 황골로 65)

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한 (한국주택금융공사)

1.2. 건물 정보

총괄표제부 기준:

건물명: 아침의뜰2차

총 주차 수: 30대 (실내 기계식 30대)

사용승인일: 2018년 01월 04일

표제부 기준:

동/호수: 2동 5층 503호

총 층수: 6층

해당 층: 5층

건물면적: 65.11㎡ (약 19.69평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 마감: 외벽 - 외장석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호 - 하이샷시

1.3. 토지 정보

토지면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

토지 지분: 37.16㎡ (약 11.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북측으로 소로, 남측으로 중로 접함

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시보건소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (2005.6.4 지정)

* 용도지구/구역: 소로2류 (폭 8m~10m), 중로3류 (폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역 (전부제한구역), 토지구획정리사업지구

* 기타 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑7 압류 (도봉세무서장, 2023-07-10)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 갑5: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (채권자: 최창업)

* 을3: 주택임차권 (채권자: 김범수, 권리금액: 200,000,000원) - 인수

* 갑7: 압류 (채권자: 도봉세무서장, 권리금액: 말소기준권리) - 말소

* 갑8: 압류 (채권자: 계양세무서장, 권리금액: -) - 말소

* 갑9: 강제경매 (채권자: 한국주택금융공사, 권리금액: 229,957,386원) - 말소

* 갑10: 압류 (채권자: 파주시, 권리금액: -) - 말소

총 채권액 합계 (등기부상): 200,000,000원

3.3. 임차인 분석

3.3. 1.김범수 (대항력 있는 임차인)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 13일

확정일자: 2022년 03월 31일

배당신고일자: 2024년 04월 19일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 임차권 등기 확인. 본 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 보증금 200,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 2.김윤서 (대항력 없는 임차인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 11일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

본 건은 을구 3번 주택임차권 (임차인: 김범수, 보증금: 200,000,000원)이 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 금촌동 지역은 파주시의 중심 지역 중 하나로, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 파주시보건소 인근으로 관련 행정 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 파주시보건소와 같은 공공시설 접근성이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김범수 씨의 보증금 200,000,000원 인수 여부입니다. 경매 절차에서 김범수 씨에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다. 이로 인해 실제 취득 금액이 높아질 수 있으므로, 반드시 배당 내역을 확인하고 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 08월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 해당 구역 내 토지 취득에 대한 허가를 받아야 합니다.

5.3. 기타 권리관계

신청채권자인 한국주택금융공사는 김범수 씨의 대위변제자로서, 배당요구를 하지 않았더라도 후순위 권리자보다 우선배당을 받을 수 있는 권리가 있습니다. 이는 복잡한 채권 및 배당 관계를 시사하므로, 경매 절차 진행 시 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 고려사항은 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재이며, 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차가 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 배당 내역 및 시세 분석을 통해 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

7. 투자 포인트

* 파주시 금촌동 지역 오피스텔로, 지역 내 임대 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 철저한 권리분석이 필수적입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 207,000,000원이며, 유사 면적의 오피스텔 시세는 210,000,000원에서 240,000,000원 선으로 파악됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 200,000,000원을 제외하고 순수 낙찰가만을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 경매 절차에서 임차인 김범수 씨에게 보증금 200,000,000원이 전액 배당된다면, 매수인의 실질적인 부담은 낙찰가로만 끝나게 됩니다. 그러나 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 낙찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

상기 예상 입찰가는 순수 낙찰가를 기준으로 하며, 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서, 입찰 시에는 인수되는 보증금 200,000,000원을 포함하여 총 매수 비용을 반드시 계산하고 접근하시기 바랍니다.

혐오시설 관련:

본 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.