나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64490 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2 우분투포레스트 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양소방서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 원당역 (지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 라멘구조 및 벽식구조 평스라브지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제7층 제707호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔) , 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 광대로변, 북동측으로 소로변 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역 ])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트) 로사용되는토지)<추가기재> 2미터 건축선 지정구역(세부사항은 건축디자인과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금246,000,000원 범 위 : 건물 전부 임대차계약일자 : 2022년3월3일 주민등록일자 : 2022년4월8일 점유개시일자 : 2022년4월8일 확정일자 : 2022년3월8일 임차권자 : 박**

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박미림)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 12.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64490 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2 우분투포레스트 7층707호

건물명: 우분투포레스트

용도: 도시형생활주택

감정가: 214,000,000원

토지면적: 9.24㎡ (2.79평)

토지지분: 9.245㎡ (2.79평)

건물면적(전용면적): 39.42㎡ (11.92평)

건물지분: 39.423㎡ (11.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양소방서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 원당역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호함.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 광대로변, 북동측으로 소로변 포장도로에 각각 접해 있음.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 본건은 라멘구조 및 벽식구조 평스라브지붕 지하 4층/지상 15층 건물 내 제7층 제707호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하주차장, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 건축물 요약: 2016년 건축허가, 2019년 사용승인된 건물이며, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 용도 사용 중임.

1.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역.

* 도시계획: 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합).

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 및 2미터 건축선 지정구역이 설정되어 있음.

2. 권리분석

* 경매 개요: 본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건임.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)임.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 관련: 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2) 등기 완료.

* 임차인 현황: 박미림, 임차보증금 246,000,000원. 전입일자 2022.04.08, 확정일자 2022.03.08. '임차인 현황' 상 대항력 없음 으로 기재되어 있음.

* 주택임차권: 등기부상 박미림 명의의 주택임차권(을1)이 있으나, '말소'로 기재되어 있음.

* 기타 권리: 주택도시보증공사의 가압류(갑3) 외 인천세무서장(갑4), 고양시(갑5), 김포시(갑7) 등의 압류 등기들이 있으나, 모두 말소 대상임.

* HUG 인수조건 변경 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박미림)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 5월 12일자 인수조건변경확약서를 제출하였음.

* 권리분석 결론:

* 등기부상 을구의 주택임차권은 말소 예정 또는 말소되었으며, '임차인 현황' 상 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 또한, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인 박미림은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였음.

* 결론적으로, 본 경매 물건은 낙찰자가 임차인의 보증금 246,000,000원을 인수할 의무가 없는 것으로 판단됨. ('인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됨)

3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 주택들의 거래 가격은 다음과 같음.

* 35.748㎡ (약 10.8평) 연립주택: 2026.07.08 거래, 15,575만원 (약 144만원/평).

* 50.43㎡ (약 15.2평) 다세대주택: 2026.07.02 거래, 17,000만원 (약 112만원/평).

* 75.22㎡ (약 22.7평) 다세대주택: 2026.07.08 거래, 23,790만원 (약 105만원/평).

* 본건 시세 평가:

* 본건은 전용면적 39.42㎡ (약 11.92평)임.

* 가장 면적이 유사한 35.748㎡ 주택의 평당 가격(약 144만원/평)을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 11.92평 * 144만원/평 = 약 17,180만원으로 추정됨.

* 본건 건물(우분투포레스트)은 2016년 건축허가, 2019년 사용승인으로 비교 대상 주택들(1983년, 2002년, 2008년식)보다 신축에 해당함. 따라서, 평당 가격은 시세보다 다소 높게 형성될 가능성이 있음.

* 감정가는 214,000,000원으로, 최근 유사 면적 거래 사례의 시세(약 17,180만원) 대비 높은 편임.

4. 생활정보

* 주변 편의시설: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교통 접근성: 지하철 3호선 원당역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 건축물 용도: 주거용(도시형생활주택) 외 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물로, 다양한 용도의 시설 이용이 가능함.

5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가(214,000,000원)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 17,180만원)보다 상당히 높게 책정되어 있음. 낙찰가 산정 시 시세와의 괴리를 고려해야 함.

* 임차인 정보 혼선 가능성: 특수물건 정보 및 주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 정보에 "대항력있는 임차인"으로 언급되기도 하나, 권리분석 결과 대항력이 없으며 보증금 인수 의무도 없는 것으로 판단됨. 다만, 초기 정보와 실제 권리 분석 결과 간의 차이로 인해 혼선이 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

* 토지 이용 제한: 토지거래계약 허가구역(특정 용도), 건축선 지정구역 등 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 제한 사항이 존재함.

6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2016/2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있음. 원당역 인근으로 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 입지 조건이 양호함.

가장 큰 잠재적 리스크는 보증금 246,000,000원의 임차인 박미림이었으나, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출과 '임차인 현황' 상 대항력 없음으로 명시됨에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨. 이는 본건의 투자가치를 높이는 가장 중요한 요인임.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 감정가에 의존하기보다는 최근 거래 사례를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서 및 권리 분석 결과, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 투자가 가능함.

* 신축 건물 가치: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도나 유지보수 측면에서 유리함.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 원당역 이용 편리, 주거 및 상업 시설 혼재로 생활 여건이 좋음.

* 일반상업지역 내 위치: 다양한 업종의 근린생활시설 및 오피스텔과 함께 있어 지역 내 활발한 상권 형성 가능성이 있음.

8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(35.748㎡, 15,575만원)의 평당 가격(약 144만원/평)을 기준으로 본건 면적(11.92평)에 적용 시, 약 171,800,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됨.

본건은 신축이라는 장점과 감정가가 시세보다 높다는 점을 고려하여, 시장 가격을 반영하고 안전 마진을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가: 172,000,000원

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