나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52177 [1] 서울특별시 송파구 방이동 199-14 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '서울방산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 방이역)이 소 재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1996.06.26.) 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)일련번호 1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024 -11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허 가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연 립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아 파트 용도 한정) 2)일련번호 2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 ), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52177 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 199-14, 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 475,000,000원

토지 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 면적: 70.90㎡ (약 21.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조OO

사용 승인일: 1996년 06월 26일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '서울방산초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 방이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중임.

대상 물건은 북동측 노폭 약 8m, 남동측 노폭 약 6m의 도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

권리 관계 요약

등기부상 채무 총액: 424,000,000원

말소기준 권리: 2009년 08월 24일자 송파농업협동조합 근저당권 (을6, 24,000,000원)

경매 신청 채권자: 조인환 (강제경매, 330,000,000원)

임차인 현황

임차인: 조

보증금: 330,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022년 05월 31일

확정일자: 2022년 03월 25일

배당신고일자: 2025년 09월 30일

대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 배당 여부 및 잔여 채권 발생 가능성을 주의 깊게 확인할 필요가 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 방이동 일대는 주거 밀집 지역으로, 연립 및 다세대 주택이 다수 분포하고 있음.

지하철 5호선 방이역 역세권에 위치하여 역을 이용한 이동이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

최근 실거래 사례 분석:

* 인근 흥진맨숀(연립, 84.96㎡)은 2026년 7월 724,000,000원에 거래되었음.

* 인근 명산나동(다세대, 41.04㎡)은 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었음.

* 인근 런던빌(다세대, 55.59㎡)은 2026년 7월 519,000,000원에 거래되었음.

본 물건(연립주택, 70.90㎡)의 경우, 가장 유사한 형태인 흥진맨숀(84.96㎡, 7.24억원)의 실거래가를 고려할 때, 면적을 감안한 시세는 약 6억원 내외로 추정 가능함.

1.4. 생활정보

교육 시설

대상 물건 북동측 인근에 서울방산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

송파중학교, 잠실고등학교 등 중고등학교도 인근에 소재함.

편의 시설

단지 주변으로 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

자연 환경

올림픽공원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 쾌적한 여가 활동이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제약 사항

제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건축 제한이 있음.

교육환경보호구역, 상대보호구역임.

대공방어협조구역, 비행안전제2구역 (군사시설 관련)임.

과밀억제권역임.

토지거래계약 허가구역 (외국인 등, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있음.

이러한 제한 사항은 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

건축물 노후화

건축 연도가 1996년으로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

임차인 관련

임차인 전입일자와 확정일자 간 순서에 일부 특이사항이 있으나, 대항력 없는 임차인으로 파악됨. 인수될 보증금은 없는 것으로 보이나, 배당 현황에 따른 잔여 채권 발생 가능성을 면밀히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 방이역 역세권은 아니지만, 도보 접근 가능한 거리에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지를 갖추고 있음.

2종 일반주거지역으로서 건축 제한이 존재하나, 기존 연립주택으로서의 용도 및 가치를 고려할 때 안정적인 주거 환경을 제공함.

경매 신청 채권액 및 등기부채권 총액 대비 감정가가 낮은 편으로, 시장 시세와의 차이를 고려할 때 투자가치가 있을 것으로 판단됨.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수될 보증금은 없는 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

서울 송파구 방이동이라는 입지적 강점.

지하철 5호선 방이역 인근으로의 대중교통 이용 편의성.

서울방산초등학교 등 우수한 교육 환경.

인근 시세 대비 합리적인 감정가 및 잠재적 시세 차익 기대.

매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 475,000,000원

최근 실거래가(흥진맨숀, 84.96㎡): 724,000,000원

본 물건(70.90㎡)의 면적 환산 시 예상 시세: 약 600,000,000원 ~ 650,000,000원

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점, 투자 포인트 등을 고려할 때, 본 물건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 500,000,000원 ~ 525,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.