나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52120 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-21 성우스타팰리스 1동 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 일련번호 2는 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1은 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "강동역"이 소재하고 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임. 일련번호 2는 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하고 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

일련번호 1은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 11층 1103호로서, (사용승인일 : 2019.04.09.) 외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감, 창호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 2는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 8층 805호로서, (사용승인일 : 2021.04.23.) 외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1은 도시형생활주택{단지형다세대(방2, 거실, 주방겸 식당, 욕실, 발코니 등)}으로 이용중임. 일련번호 2는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현장조사일 현재 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임. 일련번호 2는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현장조사일 현재 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1은 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2는 북동측으로 약 28~29미터 내외, 남서측으로 약 9~10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)임. 일련번호 2 도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2025-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한 내용은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

일련번호 1 : 건축물 현황도의 옥탑(다락) 평면도상 다락을 현황 세대분리하여 이용 중임. ※ 위반건축물 표기 : 건축과-4148호(2022.02.08.) 내용 : "다락"을 "세대분리"하여 사용 (약 39㎡) 무단증축 일련번호 2 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

위반건축물표기: 건축과-4148호(2022.02.08.)내용: 다락을 세대분리하여 사용(약39㎡)무단증축

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52120 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 163-21 성우스타팰리스 1동 11층1103호

용도: 도시형생활주택

감정가: 433,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.63㎡ (약 10.18평)

건물지분: 33.63㎡ (약 10.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "강동역"이 소재하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 주변시설

단지 인근에 "동신중학교"가 위치하며, "서울강동경찰서"가 남측 인근에 소재하는 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있음. 주변 환경은 주택가 및 상업시설이 혼합된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서은주

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-15

확정일자: 2019-12-06

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 있음

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 278,000,000원을 인수할 가능성이 있음.

* 임차인: 양선웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

권리분석: 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 현황 및 대항력 유무에 따라 실제 인수 보증금이 발생할 수 있음)

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 강동구(서울특별시)의 압류 (갑5)임.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 서은주의 보증금 278,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 2019.04.11. 소유권보존 (김요순 외 3명)

* 2020.10.07. 공유자전원지분전부이전 (장재희, 매매)

* 2023.07.04. 압류 (강동구(서울특별시)) - 말소기준권리

* 2024.01.25. 압류 (서울특별시강동구) - 말소

* 2025.10.16. 강제경매 (현대카드, 권리금액: 22,428,233원) - 말소

* 2026.02.02. 압류 (서울특별시강동구) - 말소

* 2026.06.08. 압류 (서울특별시강동구) - 말소

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본건은 업무시설 및 도시형생활주택으로 이용 중인 건물 내에 위치함. 성우스타팰리스 1동은 2019년 4월 9일에 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물임.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 매매가는 면적 및 건물 연식에 따라 차이가 있으나, 대략 30,000만원(3억 3천만원) ~ 48,000만원(4억 8천만원) 범위에서 거래됨.

평당 가격으로 환산 시 약 24,209,000원 ~ 38,610,000원 수준임.

본건 감정가는 433,000,000원으로, 건물 면적 33.63㎡(10.18평) 기준 평당 약 42,534,000원에 해당하여, 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 판단됨.

4.3. 건물 정보

* 건물명: 성우스타팰리스 1동

* 준공년도: 2019.04.09.

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총 층수: 11층 (본건 11층)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 동신중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 기타

건물 내 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 주차장 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 "다락"을 세대 분리하여 사용하여 약 39㎡ 규모의 무단 증축이 있는 위반건축물로 표기되어 있음 (건축과-4148호, 2022.02.08.). 이는 철거, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 법적 제재 및 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

서은주 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 278,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시관리계획 입안중 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

6.4. 미확인 임대차 관계

임차인 양선웅은 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 권리관계 및 잠재적 인수 금액에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 최신이며, 강동구 천호동이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 대중교통 접근성 또한 양호한 편임. 그러나, 약 39㎡ 규모의 불법 증축 부분이 존재하여 이에 대한 법적 제재 및 철거 비용 발생 가능성이 매우 높음. 또한, 2.78억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 자금 계획 수립에 신중함이 요구됨. 이러한 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 일반적인 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 불법 증축 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 시세 대비 저가 매수 기회

* 향후 법적 문제 해결 및 정상화 시 시세 차익 기대 가능

* 서울 강동구 천호동 지역의 꾸준한 주거 수요

9. 예상 입찰가

본건은 약 39㎡ 규모의 무단 증축이라는 심각한 위반건축물 리스크와 2.78억 원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 부담을 안고 있음. 또한, 감정가는 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 200,000,000원

이 예상 입찰가는 위반건축물 관련 부담, 임차인 보증금 인수 가능성, 향후 명도 및 건축물 관련 비용 등을 감안한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와의 상담을 통해 권리관계 및 예상 비용을 정확히 재확인하고, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 결정을 내려야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.