나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52216 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "강동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제7층 제702호로서 (사용승인일 : 2020.10.14.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서 현황 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 진황도로27길과 북서측, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라고 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52216 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층702호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제7층 제702호

사용승인일: 2020년 10월 14일

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다 [cite:search_result_0].

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다 [cite:search_result_0].

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한상태가 존재합니다 [cite:search_result_0, search_result_11].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다 [cite:search_result_0].

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김종민, 보증금 210,000,000원), 압류(강동세무서장) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다 [cite:search_result_0].

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소유권 이외에 인수되는 권리는 없습니다 [cite:search_result_0].

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김종민)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 24일

* 확정일자: 2020년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없음을 명확히 하며, 보증금 인수 부담은 없습니다 [cite:search_result_0].

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 천호동 일대는 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집한 지역으로, 지하철 강동역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 인근의 에스아이팰리스 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 상가와 오피스텔 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다 [cite:search_result_5, search_result_8].

* 잠재적 가치: 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주변 편의시설 및 업무시설 이용객을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다 [cite:search_result_2].

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설과 상업시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite:search_result_0, search_result_2].

* 주거 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 복잡한 토지이용계획 및 제한사항(도시지역, 준주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)으로 인해 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다 [cite:search_result_0, search_result_11].

* 건축물 현황: 해당 건물은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 오피스텔 밀집 지역의 특성상 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 확약서: 임차인 김종민 씨는 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용과 관련하여 향후 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획과 HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 도보 이용이 가능한 우수한 대중교통 접근성.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 임대 수요: 강동역 주변의 오피스텔 및 업무시설 관련 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 214,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 종합한 결과, 강동역 인근의 에스아이팰리스와 유사한 면적(전용면적 약 17.48㎡), 연식(2020년 준공), 역세권 입지를 갖춘 오피스텔들의 최근 실거래가는 2020년 12월 30일 3층이 2억 200만원 [cite:search_result_8]에 거래된 사례가 있으며, 2024년 10월 23일 7층이 2억 1,000만원 [cite:search_result_8]에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 다른 유사 오피스텔들의 경우 2023년 4월 12일에 18.78㎡(약 5.7평) 매물이 2억 1,700만원 [cite:search_result_5]에 거래된 기록도 있습니다.

본건은 전용면적 17.48㎡(약 5.29평)으로 소형 오피스텔에 해당하며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

현 시세 및 거래 사례를 반영하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.